De bankgarantie en de opvolgend verhuurder

De bankgarantie bij (commerciële) huurovereenkomsten beoogt verhuurders zekerheid te bieden. Bij eigendomsovergang van een verhuurde onroerende zaak is het voor de opvolgend verhuurder van belang dat hij als begunstigde van de bankgarantie heeft te gelden. Een duidelijke formulering van de bankgarantie is hierbij cruciaal. Bij arrest van 16 mei 2017 oordeelde het gerechtshof Amsterdam dat een opvolgend verhuurder gedekt is onder de term “de verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)”.

Bankgarantie en faillissement

L&H huurde kantoorruimte tot 31 mei 2010. Op 10 augustus 2010 is L&H failliet verklaard. De verhuurder heeft bij de bank aanspraak gemaakt op de bankgarantie die was gesteld ten gunste van de vorige eigenares/verhuurster. De curator van L&H stelt dat de opvolgend verhuurder niet gerechtigd is tot betaling onder de garantie. De curator meent dat “rechtverkrijgende” degene is die de rechten uit de bankgarantie heeft overgedragen gekregen. Die term in de bankgarantie zou volgens de curator opgenomen zijn om duidelijk te maken dat is bedongen dat de rechten uit de bankgarantie overdraagbaar zijn. De rechtsopvolgend verhuurder viel volgens de curator niet gelijk te stellen met de term “rechtverkrijgende” uit de bankgarantie.

De tekst van de bankgarantie

De huurder was op grond van de toepasselijke algemene bepalingen verplicht een bankgarantie te stellen die diende te gelden voor de “rechtsopvolger(s) van verhuurder”. De bankgarantie was opgemaakt conform het ROZ model Bankgarantie Huurovereenkomst. De tekst van de bankgarantie luidt (kort gezegd) dat de bank zich garant stelt voor al hetgeen huurder ingevolge de huurovereenkomst aan verhuurder of zijn “rechtverkrijgende(n)” verschuldigd zal zijn.

Rechtverkrijgende is rechtsopvolger

Het gerechtshof Amsterdam oordeelt dat de tekst van de bankgarantie en de algemene bepalingen doen veronderstellen dat de term “rechtverkrijgende(n)” dezelfde betekenis heeft als die van “rechtsopvolger(s) van verhuurder”. De uitleg dat de bankgarantie is gesteld ten behoeve van de verhuurder en de opvolgende verhuurders past volgens het gerechtshof Amsterdam ook bij de functie die de bankgarantie vervult bij de commerciële verhuur van vastgoed. Eigenaarswisselingen komen daarbij regelmatig voor. Bovendien is voor degene op wiens verzoek de garantie wordt afgegeven, de huurder, niet zozeer de persoon van de begunstigde van belang, als wel diens hoedanigheid van verhuurder.

Voor meer informatie over bankgaranties in huurovereenkomsten, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.