Vastgoed en huurrecht

Verhuurders verlangen bij verhuur van bedrijfs- of kantoorruimte veelal een concerngarantie voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uit een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 28 juni 2107 blijkt wederom het belang van een goede formulering van die garantie: het verschil tussen een borgtocht of hoofdelijke aansprakelijkheid leidt er in dit geval toe dat de verhuurder zich niet kan verhalen op de garant na het faillissement van de huurder.

De huurovereenkomst van V&D

V&D was huurder van een groot aantal bedrijfsruimtes in Nederland en is eind december 2015 failliet verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst in het onderhavige geval opgezegd tegen 1 mei 2016. In de huurovereenkomst was een concerngarantie opgenomen, waarbij Maxeda zich naast V&D tot hoofdelijk medeschuldenaar voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst verklaart, zelfs nadat V&D na faillissement ophoudt partij bij de overeenkomst te zijn. Verhuurder en Maxeda zijn het erover eens dat Maxeda tot opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 mei 2016, gehouden is tot nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst. De verhuurder vordert in deze procedure dat Maxeda ook wordt veroordeeld de huurpenningen tot einde van de huurovereenkomst op 31 december 2018 te voldoen. De verhuurder vangt echter bot bij de kantonrechter: de concerngarantie is niet duidelijk (genoeg opgeschreven).

Hoofdelijk aansprakelijk of borgtocht?

Bij de huurovereenkomst verklaart Maxeda zich naast huurder tot hoofdelijk medeschuldenaar voor alle verplichtingen voor huurder uit de huurovereenkomst, zelfs nadat huurder na faillissement ophoudt partij bij de overeenkomst te zijn. Maar heeft Maxeda zich hiermee nu borg gesteld of is zij hoofdelijk aansprakelijk? De rechtbank stelt dat als sprake is van borgtocht, er geen verplichtingen meer bestaan voor Maxeda (als borg) na het einde van de huurovereenkomst. De wet bepaalt namelijk dat het eindigen van de verplichtingen van de hoofdschuldenaar (V&D) tot gevolg heeft dat de verplichtingen van de borg (Maxeda) ook eindigen. Om te beoordelen of sprake is van een borgtocht of hoofdelijke aansprakelijkheid moet de bepaling uit de huurovereenkomst worden uitgelegd, op grond van het zogenaamde Haviltex-criterium: niet alleen de taalkundige uitleg van de bepaling, maar ook hetgeen partijen bedoeld hebben, de zin die partijen redelijkerwijs mochten toekennen aan de bepaling en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, is van belang.

Geen borgtocht, geen hoofdelijke aansprakelijkheid

De kantonrechter oordeelt dat de tekst duidt op een vorm van hoofdelijke aansprakelijkheid; dat van borgtocht sprake zou zijn is niet komen vast te staan. Eind goed, al goed voor de verhuurder? Nee!

Vervolgens beoordeelt de kantonrechter namelijk of Maxeda als hoofdelijk medeschuldenaar vanaf 1 mei 2016 de verplichtingen uit de huurovereenkomst dient voort te zetten. Maxeda is niet als partij in de huurovereenkomst genoemd en dit wijst er volgens de kantonrechter op dat partijen niet hebben beoogd Maxeda een volwaardige partij bij de overeenkomst te laten zijn: Maxeda tekent enkel voor de concerngarantie. De kantonrechter oordeelt dat onduidelijk is of Maxeda een eigen zelfstandige verplichting op zich heeft genomen die voortduurt nadat de huurovereenkomst tot een einde is gekomen. Bij het mislopen van een te vorderen maandhuur van € 177.709,81 x 31 maanden is het belang voor verhuurders van een goede garantiebepaling wel gegeven..

Voor meer informatie over concerngaranties in huurovereenkomsten, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: