Horeca Vastgoed en huurrecht

De overheid kondigde afgelopen dinsdag aan dat de maatregelen tot 20 mei 2020 (grotendeels) van kracht blijven. Dit betekent dat een grote groep ondernemers (o.a. horeca en contactberoepen) de deuren gesloten moeten houden. Ook de retail heeft zwaar te lijden in deze crisis. Is er voor deze ondernemers al meer duidelijkheid over huur en corona?

Corona en gebrek

In een vorige blog schreef ik dat het nog de vraag was of de overheidssluiting als gebrek kon worden gekwalificeerd. Dit is van belang, omdat de kwalificatie tot gebrek consequenties met zich brengt: in beginsel is de verhuurder verplicht tot herstel, kan huurprijsvermindering worden gevorderd en mogelijk vergoeding van schade als gevolg van het gebrek. Een gebrek is een staat, eigenschap of niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het huurgenot verschaft.

Niet aan huurder toe te rekenen

De overheidssluiting is niet aan de huurder toe te rekenen; het betreft niet een specifiek tot de huurder van een bedrijfsruimte genomen maatregel. Het is vervolgens voor de kwalificatie als gebrek, niet van belang of dit (dan wel) de verhuurder is toe te rekenen. De (al dan niet) toerekenbaarheid aan de verhuurder is wel relevant voor een beroep van de huurder op schadevergoeding. Deze onvoorziene overheidsmaatregel die het gebruik van het gehuurde verhindert is dus een gebrek. Maar wat kan een huurder vervolgens?

Remedie voor huurder?

Een huurder kan geen ‘herstel’ vorderen, want het is voor een verhuurder onmogelijk daaraan te voldoen. Een huurder kan huurprijsvermindering vorderen, maar dit is in de meeste standaard overeenkomsten (ROZ) uitgesloten. Ook een vordering tot vergoeding van schade is uitgesloten, want het gebrek is niet aan de verhuurder toe te rekenen. Kortom, de huurrechtelijke mogelijkheden lijken voor de huurder geen remedie.

Onvoorziene omstandigheid – onderhandelen?

In mijn vorige blog schreef ik dat partijen bij de rechter kunnen vorderen dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd (of ontbonden) op grond van onvoorziene omstandigheden. De rechter toetst dit echter terughoudend, want in beginsel geldt: contract is contract. Het zal afhangen van alle omstandigheden of een vordering op grond van onvoorziene omstandigheden zal slagen: o.a. de maatschappelijke posities van verhuurder/huurder, de omvang van het omzetverlies van de huurder en de risicoverdeling in de huurverhouding. Tot slot geldt dat partijen zich jegens elkaar moeten gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat verhuurder en huurder mogelijk tot onderhandelen over de huurafspraken verplicht zijn.

Brancheafspraken

Voor de retailsector is inmiddels een (niet bindend) steunakkoord gesloten (Steunakkoord voor en door de Nederlandse retailsector (pdf)). Kern van het akkoord is een huuropschorting voor april t/m juni 2020 van tenminste 50% in geval van een omzetdaling bij de huurder van 25% of meer. Het akkoord is erop gericht om tegemoet te komen aan het acute liquiditeitsprobleem bij huurders. Kernafspraken voor de lange termijn moeten nog worden vormgegeven, waarbij maatwerk leidend blijft.

Voor meer informatie over de gevolgen van coronacrisis op de huurovereenkomst, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.

 

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: