Huurbeëindiging bedrijfsruimte: het belang van de gronden voor opzegging

Huurders van detailhandelsbedrijfsruimte hebben sterke huurbescherming: huurtermijnbescherming en opzeggingsbescherming. Voor de huurtermijn geldt de regel van 5+5 jaar. Ook voor beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging gelden strakke spelregels. Hoe belangrijk zijn de gronden bij die opzegging?

Detailhandelsbedrijfsruimte en huurtermijn

Huurders van detailhandelsbedrijfsruimte worden dwingendrechtelijk beschermd in het huurrecht. Zo geldt voor de huurtermijn dat de huurovereenkomst geldt voor vijf jaar, die bij het verstrijken van die termijn wordt verlengd met 5 jaar: 5+5. Een huurovereenkomst voor drie jaar, wordt dus automatisch een huurovereenkomst voor 5+5. De wet maakt alleen een uitzondering voor huurovereenkomsten tot maximaal twee jaar. In dat geval mag van de huurrechtbepalingen worden afgeweken.

Opzegging zonder grond: nietig

Bij detailhandelsbedrijfsruimte gelden strakke regels voor beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging. Zo bedraagt de opzegtermijn minimaal één jaar. Maar nog belangrijker: een opzegging moet de gronden vermelden die tot opzegging hebben geleid. Vermeldt een verhuurder deze niet, dan is die opzegging namelijk nietig.

Opzegging: welke gronden?

Huurovereenkomsten kunnen tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar worden opgezegd vanwege slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Verlengde huurovereenkomsten kunnen tegen het einde van looptijd ook worden opgezegd op andere gronden: afwijzing van de huurder met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, of verwezenlijking van een bestemming door de verhuurder krachtens een bestemmingsplan. Tot slot speelt bij opzegging van verlengde huurovereenkomsten de belangenafweging een belangrijke rol.

Opzegging: aanvulling van gronden of feiten

De verhuurder kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst alleen baseren op de gronden die hij bij de opzegging heeft gemeld aan de huurder. De idee is dat de huurder daarmee zijn kansen in een procedure kan inschatten. Later aanvullen of wijzigen van de gronden is dus niet mogelijk. Dit ligt anders voor feiten. Een wijziging van de feitelijke grondslag voor de opzegging is wel toegestaan. Aan bijvoorbeeld een opzegging op grond van dringend eigen gebruik, mogen dus nadien wel andere feiten ten grondslag worden gelegd.

In de praktijk

In deze zaak bij de rechtbank Rotterdam had de Gemeente Rotterdam bij de opzegging als opzeggrond dringend eigen gebruik vermeld. Zij meldt daarbij dat zij het pand zal slopen om een doorgang te creëren. Kortom, van gebruik na de sloop zou geen sprake zijn. De rechtbank oordeelt bij vonnis van 1 december 2017 dan ook dat van (dringend eigen) gebruik geen sprake is en wijst de vordering tot beëindiging af. De Gemeente Rotterdam probeerde zich nog te beroepen op een andere opzeggrond, maar had die niet vermeld bij de opzegbrief. De rechtbank passeert die opzeggrond: aanvulling van gronden is niet toegestaan. Tot slot oordeelt de rechtbank dat de ondernemer/eenmanszaak een zwaarwegend belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst. Ook de belangenafweging pakt dus in het nadeel uit van de Gemeente Rotterdam.