Vastgoed en huurrecht

Verhuur van winkelruimte moet voor 5+5 jaar; in sommige situaties een ongewenst lange periode. Als verhuurder wil je misschien tijdelijk ruimte bieden aan een ‘pop-up store’. Als huurder wil je bijv. eerst aanzien hoe je bedrijf gaat lopen. Wat zijn de mogelijkheden en risico’s bij verhuur van winkelruimte voor korte duur?

Termijn: 5+5 of ≤ 2 jaar?

De wet bepaalt dat de termijn voor verhuur van winkelruimte 5+5 jaar is. Reden is dat een huurder zijn investeringen moet kunnen terugverdienen. Partijen kunnen niet van deze 5+5 regel afwijken. Zo wordt verhuur voor bijv. 7 jaar, automatisch 7+3. De enige mogelijkheid om af te wijken is verhuur ≤ 2 jaar.

Voordelen bij korte duur ≤ 2 jaar

Groot voordeel van verhuur voor korte duur is uiteraard de flexibiliteit voor beide ondernemers. Als sprake is van verhuur voor twee jaar of korter, eindigt de huurovereenkomst namelijk automatisch na afloop van de overeengekomen duur. Een huurder hoeft dus niet op te zeggen en ook een verhuurder hoeft niet op te zeggen op een bepaalde grond, of bijv. de opzegtermijn van een jaar in acht te nemen.

Korte duur na eerdere huurovereenkomst mogelijk?

Als een huurovereenkomst tot een einde is gekomen, kunnen partijen in beginsel daarna een huurovereenkomst voor twee jaar of korter sluiten. Maar is dan geen sprake van voortgezette huur?

Voorbeeld: de exploitant van een horecavoorziening in een pretpark huurt voor twee jaar. De exploitant brengt zijn eenmanszaak in een BV in. Partijen sluiten een nieuwe huurovereenkomst voor twee jaar met een gewijzigde huurprijs. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt op 30 april 2019 dat geen sprake is van voortzetting van de huurovereenkomst. De huurder moet de horecalocatie ontruimen.

Risico: voortgezette huur

Risico is dat de overeenkomst van twee jaar of korter niet als nieuwe huurovereenkomst, maar als voortzetting van de eerste huurovereenkomst wordt beschouwd. In dat laatste geval heeft een huurder ‘gewoon’ huurbescherming. De kernvraag is of partijen hebben beoogd om de eerste huurovereenkomst te doen eindigen. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de partijen, het huurobject, de huurprijs, wijziging van risico voor de verhuurder, eventuele verwijzing in de nieuwe huurovereenkomst naar de oude huurovereenkomst en al dan niet aansluitende beëindigings- en ingangsdatum.

Praktische tips:

  • Schakel een deskundige in voor de beoordeling van een huurovereenkomst voor korte duur;
  • Maak bij een opvolgende overeenkomst voor korte duur duidelijk of partijen de huur wel of niet willen voortzetten.

Voor meer informatie over verhuur van winkelruimte voor korte duur, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: