Verhuur en cumulatie van boetes; 1+1 = vernietigbaar?

Verhuurders van woonruimte willen weten aan wie ze verhuren. Om die reden is bij verhuur van woonruimte, onderverhuur of het in gebruik geven – bijv. via AirBnB – verboden.  In de huurovereenkomst worden doorgaans boetebepalingen opgenomen om de huurder af te schrikken. Maar verhuurders nemen vaak niet alleen een vastgestelde boete op, maar ook een boete per dag en een verplichting tot afdracht van inkomsten. Is dat nog wel eerlijk tegenover een particuliere huurder?

Boetebepaling onderhuur

Verhuurders hebben behoefte aan het opnemen van contractuele boetes om ongeoorloofde onderverhuur tegen te gaan. Het is bij huurovereenkomsten met consumenten alleen niet toegestaan onredelijke boetes op te nemen. Consumenten worden namelijk vanwege hun zwakke onderhandelingspositie beschermd tegen oneerlijke bedingen (lees hierover mijn eerdere blog). Een ongelimiteerde boete, of een boete die niet in verhouding staat tot de schade, zal al snel als oneerlijk kwalificeren.

Cumulatieve boetes

Een beding waarbij een vaste redelijke boete is opgenomen om onderverhuur tegen te gaan is niet oneerlijk. De boete beoogt preventieve werking en de verhuurder moet in redelijkheid zijn schade kunnen verhalen. In huurovereenkomsten – bijv. het standaard ROZ model woonruimte 2017 – is echter vaak een cumulatie van boetes opgenomen. De huurder moet niet alleen een vastgestelde boete betalen, maar ook een boete per dag. Ook moet de huurder genoten inkomsten uit onderhuur afdragen. Is die combinatie ook nog redelijk?

Hoge Raad

De Hoge Raad heeft bij arrest van 8 september 2017 geoordeeld dat de boetebepalingen niet afzonderlijk, maar in samenhang op redelijkheid moeten worden getoetst. De rechter moet dus onderzoeken of het cumulatieve effect ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding. Eerder oordeelde het Hof van Justitie al dat rechters bij (huur)overeenkomsten met consumenten ambtshalve bepalingen moeten beoordelen op oneerlijkheid; dus ook als de consument zich hier niet op beroept.

Rechtbank Rotterdam; een beetje oneerlijk?

De rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 20 oktober 2017 geoordeeld dat de combinatie van boetes als onredelijk heeft te gelden. De kantonechter vernietigt echter niet de gehele bepaling, maar vernietigt alleen het gedeelte met betrekking tot het vaste boetebedrag en de afdracht van inkomsten. De boete per dag blijft daardoor in stand. Op grond van vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie mag een rechter de boete echter niet matigen, maar is deze verplicht het beding geheel buiten toepassing te laten. Jurisprudentie zal moeten uitwijzen of deze ‘rotte-appels’ toepassing van de rechtbank Rotterdam is toegestaan.

ROZ model woonruimte 2017

Verhuurders maken graag gebruik van standaardmodellen voor huurovereenkomsten, waaronder het recente ROZ model huurovereenkomst woonruimte 2017. In dat model is in artikel 11.1 sub d ook een cumulatieboete op onderverhuur opgenomen. Dit beding is dus al snel vernietigbaar; uiteraard afhankelijk van de hoogte van de opgenomen boetes. Verhuurders doen er goed aan (gecombineerd) een redelijke boete op te nemen, want anders zou de verhuurder weleens met lege handen kunnen eindigen.