Coronacrisis en de huurovereenkomst

Het coronavirus stelt ondernemers zwaar op de proef. Horeca en sportclubs moeten geheel sluiten tot (in ieder geval) 6 april a.s., maar ook evenementlocaties en de retail zullen hard worden geraakt. De kosten lopen door, terwijl de inkomsten wegvallen. Kan een ondernemer maatregelen nemen in het kader van de huurovereenkomst? Kun je bijvoorbeeld als huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering? Lees hierover meer in dit blog.

Huurprijsvermindering

Kun je als huurder als gevolg van de coronacrisis aanspraak maken op huurprijsvermindering? De wet bepaalt dat een huurder aanspraak kan maken op evenredige huurprijsvermindering als sprake is van een gebrek, waardoor het huurgenot substantieel wordt aangetast. Een gebrek is een staat, eigenschap of omstandigheid waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij aangaan van de huur mocht verwachten. Komt het gebrek – naar verkeersopvattingen – echter voor rekening van de huurder (bijv. tegenvallende bezoekersaantallen) of is sprake van een feitelijke stoornis door derden, dan kwalificeert dit niet als gebrek.

Het is zeer de vraag of de sluiting van het gehuurde op last van de overheid, kwalificeert als gebrek. Daarbij komt dat in de veelgebruikte ROZ model huurovereenkomsten, de aanspraak op huurprijsvermindering überhaupt contractueel is uitgesloten. Tot slot treft de verhuurder ook geen blaam en is het de vraag in hoeverre het redelijk is dat dit (geheel) voor risico van de verhuurder dient te komen.

Onvoorziene omstandigheid

De rechter kan op vordering van een partij de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze (gedeeltelijk) ontbinden. Er moet dan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die zo zwaar wegen dat in redelijkheid een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet kan worden verwacht. De rechter toetst dit echter terughoudend, want in beginsel geldt: contract is contract. Alle omstandigheden van het geval zijn hierbij van belang, waaronder de duur van de maatregelen en de gevolgen daarvan voor verhuurder en huurder. “Desperate times call for desperate measures”, en dus zou een beroep op wijziging van de huurovereenkomst door middel van aanpassing van de huurprijs best kans van slagen kunnen hebben.

Solidariteit: redelijkheid en billijkheid

De redelijkheid en billijkheid werken ook door in het huurrecht. Beide partijen moeten zich in redelijkheid tot elkaar verhouden. Dit betekent dat een beroep op huurprijsvermindering tot nihil niet redelijk zal zijn, maar onverkort de huurprijs vorderen zal dat evenmin zijn. Het is dan ook voorstelbaar dat verhuurder en huurder de pijn samen dragen, door bijvoorbeeld af te spreken dat gedurende de maatregelen de helft van de huur verschuldigd is. Ook zouden er afspraken kunnen worden gemaakt over opschorting van de huur, of kan een betalingsregeling worden overeengekomen.

Iedere huursituatie vraagt om afspraken op maat, die bovendien naar gelang de maatregelen wijzigen door partijen flexibel zullen moeten worden ingekleed.

Voor meer informatie over de gevolgen van coronacrisis op de huurovereenkomst, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.