Is een huurder verplicht om de exploitatie van bedrijfsruimte voort te zetten?

Verhuurders hebben belang bij daadwerkelijke exploitatie van het gehuurde. Leegstand vermindert namelijk de marktwaarde, gebreken worden minder snel geconstateerd en leegstand ontketent in een winkelcentrum vaak meer leegstand. Een verplichting tot exploitatie volgt echter niet uit de wet. In de meeste standaard huurovereenkomsten wordt daarom een exploitatieverplichting opgenomen om het gehuurde ‘daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.’

Nakoming exploitatie

Als in de huurovereenkomst een exploitatieplicht is opgenomen, zal de huurder zich daar in beginsel aan moeten houden. Komt de huurder die verplichting niet na, dan kan de verhuurder in rechte afdwingen dat de huurder de exploitatie weer opstart. Dit gebeurt dan meestal in kort geding door nakoming van de exploitatieplicht te vorderen op straffe van een dwangsom te vorderen. De enige uitweg voor de huurder is dat nakoming gelet op de redelijkheid en billijkheid niet van hem gevergd kan worden.

Redelijkheid en billijkheid; onmogelijkheid tot exploitatie

Bij de beoordeling van de vraag of voortzetting van de exploitatie van de huurder gevergd kan worden, speelt onder meer een rol of de huurder een verliesgevende exploitatie heeft. Daarbij is relevant of die verliesgevendheid is veroorzaakt door externe factoren. Ook is van belang of de huurder voor het herstarten van de exploitatie grote investeringen moet doen, afgezet tegen de resterende duur van de huurovereenkomst.

Casus: Marskramer

Marskramer (onderdeel van de Blokker Holding) huurde een winkelruimte te Ridderkerk tot maart 2020. Het resultaat van de eigen filialen (niet zijnde franchise) was al jaren negatief, en om die reden heeft Blokker Holding medio 2017 besloten alleen met de franchise-tak van Marskramer verder te gaan. Per 31 januari 2018 is de exploitatie te Ridderkerk gestaakt; de verhuurder vordert nakoming van de exploitatie.

De voorzieningenrechter oordeelt bij vonnis van 22 februari 2018 dat de strategiewijziging geen rechtvaardiging biedt voor het niet nakomen van de exploitatieplicht. Ook is onvoldoende aannemelijk dat op de locatie, al dan niet middels franchise, een aanvaardbare exploitatie kan plaatshebben. Marskramer had nog gepoogd het gehuurde te onderverhuren aan Big Bazar (ook concernonderdeel Blokker Holding), maar dit voorstel was pas zeer kort voor de zitting gedaan en om die reden mocht de verhuurder toestemming tot onderverhuur weigeren. Marskramer moet dus de exploitatie (her)starten.

Andere mogelijkheden

Huurders moeten zich dus in beginsel houden aan de exploitatieplicht; zijn er andere opties? Ja. Huurders kunnen bijvoorbeeld indeplaatsstelling vorderen, waarbij aldus een andere partij de exploitatie van de onderneming en door contactsoverneming de huurovereenkomst voortzet. Huurders zijn soms ook bevoegd tot onderverhuur, al dan niet met toestemming van verhuurder. Op die manier kan de huurder dus ook feitelijk zijn exploitatie staken. Bij onderverhuur is onder meer van belang dat de bestemming in de onderhuurovereenkomst gelijk is aan die van de hoofdhuurovereenkomst.

Voor meer informatie over verhuur van bedrijfsruimte of kantoorruimte kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.