Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte: tips & tricks

Oh Oh Den Haag; indeplaatsstelling in de duinen?

Bij een bedrijfsoverdracht is het van belang de exploitatie voort te kunnen zetten in de gehuurde bedrijfsruimte. De toekomstig exploitant (koper) en huidige exploitant (verkoper/huurder) kunnen de verhuurder verzoeken of hij instemt met overname van de huurovereenkomst. Als de verhuurder meewerkt, is sprake van een vrijwillige contractsoverneming. Als de verhuurder niet meewerkt, kan de huurder indeplaatsstelling vorderen: een in de wet geregelde ‘gedwongen’ contractsoverneming.

Huur bedrijfsruimte: indeplaatsstelling

Bij indeplaatsstelling zet de nieuwe huurder als opvolgend exploitant de huurovereenkomst voort, dus ook op basis van de ‘oude’ huurprijs. Indeplaatsstelling kan alleen worden gevorderd door de huidige huurder, als sprake is van overdracht van een bedrijf ‘going concern’ aan een derde. Ook is een zwaarwegend belang voor de huurder bij overdracht van het bedrijf vereist en moet de nieuwe huurder voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

Casus: valkuilen indeplaatsstelling

Koper heeft een ‘Beach Bar’ te Scheveningen overgenomen. In de koopovereenkomst is opgenomen dat koper op eigen risico contact zal opnemen met verhuurder om (samen met verhuurder en verkoper) een indeplaatsstellingsovereenkomst op te stellen. Verkoper en verhuurder (Gemeente Den Haag) willen alleen niet meer meewerken. Koper vordert daarom dat de verkoper/huurder medewerking moet verlenen aan de met de Gemeente Den Haag op te stellen indeplaatsstelling.

Geen voorbehoud, geen verplichting huurder

Het Gerechtshof Den Haag oordeelt bij arrest van 16 januari 2018 dat koper geen belang heeft bij zijn vordering. De Gemeente wil namelijk niet meewerken, en enkel medewerking van de huurder is onvoldoende. De huurder had bovendien geen plicht mee te werken aan het vorderen van indeplaatsstelling, terwijl alleen de huurder een indeplaatsstelling kan vorderen. De koper van de ‘Beach Bar’ zal dus op zoek moeten naar een andere locatie: hopelijk vinden ze een plekje bij een strand….

Tips bij indeplaatsstelling:

• Beproef of de verhuurder vrijwillig akkoord wil gaan met een indeplaatsstelling;
• Maak bij onderhandelingen over de bedrijfsoverdracht, een voorbehoud t.a.v. de te realiseren indeplaatsstelling. Een koper zal dit als opschortende voorwaarde voor de verkoop willen opnemen;
• Verplicht de verkoper/huurder medewerking te verlenen en indeplaatsstelling te vorderen: alleen de verkoper/huurder kan die vordering instellen.

Voor meer informatie over indeplaatsstelling bij detailhandelbedrijfsruimte kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.