Makelaars & metingen deel 3: de Hoge Raad

In eerdere blogs besteedde ik aandacht aan de vraag of een NVM-verkoopmakelaar aansprakelijk is voor foute meting en/of foute vermelding van woonoppervlakte. De Hoge Raad heeft op vrijdag 13 juli 2018 in zijn arrest bevestigd dat het vertrouwen dat de koper aan de informatie mocht ontlenen bepalend is. In deel 3 van deze blog-reeks het sluitstuk: de onrechtmatigheid van de makelaar bij foute meting.

Meetinstructie en foute meting

NVM-Makelaars moeten op basis van de Meetinstructie de netto woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning vermelden. In een eerdere blog schreef ik over de onrechtmatigheid van een foute meting of foute vermelding, en in deel 2 besprak ik het causaal verband en de schade. De onrechtmatigheid werd aangenomen door enkele Gerechtshoven, causaal verband en schade bleek zeer afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Foute meting onrechtmatig?

Een makelaar heeft cassatie bij de Hoge Raad ingesteld tegen het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 24 januari 2017. De makelaar meende dat de NVM Meetinstructie slechts interne werking heeft en onjuiste vermelding van de (netto) oppervlakte niet zonder meer leidt tot aansprakelijkheid ten opzichte van de koper.

Hoge Raad: vertrouwen van koper is bepalend

De Hoge Raad stelt in zijn arrest van 13 juli 2018 dat informatie over netto woon- of gebruiksoppervlakte van belang is bij de aankoopbeslissing van een aspirant-koper. Of de makelaar door het verstrekken van onjuiste informatie onrechtmatig heeft gehandeld, is afhankelijk van het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de informatie mocht ontlenen.

Hoge Raad: de Meetinstructie

De Hoge Raad oordeelt vervolgens dat de Meetinstructie tot bescherming van de belangen van de aspirant-koper strekt. Die Meetinstructie bepaalt in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers mogen ontlenen aan de verkoopinformatie: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de oppervlakte is gemeten conform die instructie en dus overeenkomt met het netto woonoppervlak. Dit kan anders zijn, bijvoorbeeld als de koper had moeten begrijpen dat volgens een andere methode is gemeten of als de koper gelet op mededelingen twijfel had moeten hebben over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. De stelplicht en bewijslast dat de koper niet op de informatie mocht vertrouwen, rust echter bij de makelaar.

Conclusie

Hoewel de advocaat-generaal er nog anders over dacht in zijn conclusie, biedt de Hoge Raad duidelijkheid: foute meting of foute vermelding is in beginsel onrechtmatig. Of dit ook tot schadevergoeding leidt, is maar de vraag. De koper zal nog wel causaal verband en schade aannemelijk moeten maken.

Voor meer informatie over aansprakelijkheid van makelaar bij verkeerde metingen, neem contact op met Guy de Wijkerslooth.