Makelaars & metingen: aansprakelijkheid bij verkeerde oppervlakte

Woonoppervlakte is een belangrijke factor bij de beslissing een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. NVM-makelaars zijn om die reden gehouden aan een Meetinstructie. Is de vermelding van een verkeerde oppervlakte op Funda onrechtmatig? En voor welke schade is de makelaar dan aansprakelijk?

Meetinstructie

Voor NVM-makelaars geldt per 1 september 2010 dat alle meetgegevens voor woningen gebaseerd moeten zijn op basis van de zogeheten Meetinstructie. NVM-makelaars zijn verplicht om in de verkoopinformatie de netto woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden, of aan te geven dat een andere meetmethode is gebruikt. De idee is dat derden mede door de Meetinstructie kunnen vertrouwen op de in verkoopinformatie opgenomen eigenschappen van een woning.

Foutieve metingen of vermelding

Een makelaar die per abuis de bruto vloeroppervlakte in plaats van de netto gebruiksoppervlakte vermeldt, handelt in beginsel onrechtmatig. Het vermelden van een onjuiste gebruiksoppervlakte (bijv. 185 m² i.p.v. 148 m²) op Funda of in verkoopinformatie is ook onrechtmatig. Daarbij maakt het niet uit of de onjuiste vermelding is veroorzaakt door een typefout of en foute berekening. De onjuiste vermelding komt voor risico van de makelaar en is tuchtrechtelijk verwijtbaar.

Exoneratie

In de meeste verkoopbrochures wordt door makelaars een exoneratie opgenomen; bijvoorbeeld dat ‘voor eventuele onjuistheden in de brochure geen aansprakelijkheid wordt aanvaard’ of ‘aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend.’ Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde bij arrest van 24 januari 2017 al dat de strekking en het doel van de Meetinstructie in de weg staan aan het inroepen van een dergelijke exoneratie door de makelaar. De exoneratie biedt de makelaar dus geen reddingsboei.

Onrechtmatige meting, maar schade?

Bij foutieve meting of vermelding van oppervlakte handelt een makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar en civielrechtelijk onrechtmatig. Kopers die schade vergoed willen hebben, zullen echter wel eerst moeten bewijzen dat zij schade hebben geleden. En dat is nog niet zo eenvoudig. De bestaande financiële situatie van de koper, moet namelijk worden vergeleken met de situatie waarbij het onrechtmatig handelen niet had plaatsgevonden. Had de koper met correcte informatie niet gekocht, of voor een lager bedrag?

Bewijzen van schade en schatting van de schade

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt bij arrest van 5 december 2017 dat de koper onvoldoende heeft aangetoond dat hij de woning voor een lagere koopprijs had kunnen kopen. Kortom, er was wel onrechtmatig gehandeld door de makelaar, maar geen schade geleden door de koper. Het Gerechtshof Amsterdam ging bij arrest van 24 januari 2017 daarentegen over tot schatting van de schade, omdat de schade niet ‘exact’ kon worden vastgesteld. Het Gerechtshof achtte mede van belang dat de koper zonder onderhandeling direct de volledige vraagprijs had geboden; dit duidt erop dat de exacte woonoppervlakte niet van doorslaggevende betekenis was.