Makelaars & metingen deel 2: het belang van woonoppervlakte

Woonoppervlakte is een belangrijke factor bij de beslissing een woning te kopen en de prijs die een koper bereid is daarvoor te betalen. Een NVM-makelaar die verkeerd meet of het aantal m² onjuist vermeldt, handelt onrechtmatig. Maar hoe toon je als koper aan dat je schade hebt geleden?

Meetinstructie en foutieve meting

NVM-makelaars moeten op basis van de Meetinstructie de netto woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning vermelden. Een makelaar handelt onrechtmatig als hij de bruto vloeroppervlakte in plaats van de netto gebruiksoppervlakte vermeldt. Ook het vermelden van een onjuiste gebruiksoppervlakte (bijv. 150 m² i.p.v. 125 m²) is onrechtmatig. Zie hierover mijn eerdere blog.

Next step: causaal verband en schade

Bij foutieve meting of verkeerde vermelding staat het onrechtmatig handelen van de makelaar dus vast. Voor het krijgen van schadevergoeding moet een koper nog wel causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de schade aantonen. Ook moet de koper bewijzen dat überhaupt schade is geleden en de omvang van de schade staven.

Causaal verband

De koper zal moeten aantonen dat als de makelaar niet onrechtmatig had gehandeld, hij de woning niet gekocht zou hebben (of voor een lager bedrag). De koper moet dus niet verklaren dat hij bij wetenschap van de juiste oppervlakte de woning ook had willen kopen. Dit gebeurde in een zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 december 2017, en mede om die reden werd de vordering van de koper afgewezen.

Oppervlakte van belang bij koop?

In een zaak van 28 november 2017 bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, bleek de oppervlakte niet 150 m² maar 125 m². De makelaar betwiste dat woonoppervlakte een doorslaggevende reden was om tot koop over te gaan en de oppervlakte de waarde van de woning bepaalt. Het Gerechtshof achtte van belang dat de koper drie woningen had bezocht die allen minimaal 150 m² waren. “Afgezien daarvan valt [..] niet in te zien waarom de woonoppervlakte een selectiecriterium op Funda zou zijn indien dit criterium niet een zwaarwegende factor vormt voor het bepalen van de prijs van een woning. Het causaal verband tussen normschending en gestelde schade is met het voorgaande voldoende komen vast te staan.”

Omvang van de schade

Voor de bepaling van de omvang van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin de koper zou hebben verkeerd indien hij juist zou zijn voorgelicht door de makelaar, en de situatie waarin de koper nu verkeert. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bepaalt vervolgens dat de schade moet worden bepaald door het waarde verminderende aspect: het feit dat de woning een kleinere oppervlakte heeft. Een deskundige moet de waarde van de woning op de koopdatum bepalen op basis van de werkelijke oppervlakte van 125 m², en op basis van de aanname dat de woning 150 m² zou zijn.

Voor meer informatie over aansprakelijkheid van makelaar bij verkeerde metingen, neem contact op met Guy de Wijkerslooth.