Aanzegging huurovereenkomst bepaalde tijd: te vroeg én te laat!

Sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het daadwerkelijk mogelijk woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. De huurder heeft dan geen huurbescherming. Hoewel opzegging door de verhuurder niet meer nodig is, is het nog wel vereist de huurder te informeren over het einde van de huur. Lees in mijn blog over de valkuilen bij die aanzegging.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Bij verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd onder de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft de huurder geen huurbescherming. Voor beëindiging van de huurovereenkomst is opzegging niet vereist en verhuurders hebben ook geen opzeggrond nodig. Zelfstandige woonruimte kan tot maximaal twee jaar, en onzelfstandige woonruimte tot maximaal vijf jaar, voor bepaalde tijd worden verhuurd.

Geen opzegging, wel aanzegging

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee respectievelijk vijf jaar (of korter), eindigt de huurovereenkomst dus van rechtswege. De verhuurder hoeft de huurovereenkomst niet op te zeggen. De verhuurder moet alleen de huurder wel tijdig informeren dat de huurovereenkomst eindigt. Deze aanzegging moet niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voordat de bepaalde tijd verstrijkt worden gedaan.

Aanzegtermijn

Een koper koopt een woning met een zittende huurder met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.  De koper wordt dus tevens verhuurder (‘koop breekt geen huur’). De nieuwe eigenaar (bericht de huurder bij brief van 28 september 2017 dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 eindigt. Dat is dus twee dagen te vroeg. De nieuwe eigenaar bericht op 6 december 2017 nogmaals dat de huurovereenkomst per 1 januari eindigt. Dat is dus 6 dagen te laat. Gaat dit goed voor de koper van de woning?

Aanzegging: te vroeg én te laat

De koper stelt in de procedure primair dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hij vergeet daarbij dat een opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder vermelding van een opzeggrond nietig is. Daarnaast betoogt de koper – naar analogie met de aanzeggingsverplichting bij einde van een arbeidsovereenkomst voor de duur van één jaar – dat het doel van tijdige aanzegging is zekerheid voor de huurder dat de overeenkomst eindigt. De kantonrechter oordeelt bij vonnis van 10 januari 2018 dat dit argument niet opgaat.

Doel van de aanzegging

De vergelijking met het arbeidsrecht is niet juist, want daar geldt een minimumtermijn. Voor de aanzegging van het eindigen van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt nu juist een specifiek tijdvak. Wordt de aanzegging niet binnen dat tijdvak gedaan, dan treedt een niet door de rechter te herstellen gevolg in: het ontstaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter constateert nog wel dat de ontstane situatie heel zuur is voor koper.