Bedrijfsruimte of kantoorruimte; verschuiving feitelijk gebruik bepalend?

In het huurrecht is het cruciaal of een huurovereenkomst als huur bedrijfsruimte of huur kantoorruimte kwalificeert. Huurders van bedrijfsruimte krijgen namelijk meer bescherming: van de huurtermijn (5+5) tot de huuropzegging, en van de huurprijswijziging tot de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Er zijn situaties waarbij het feitelijk gebruik van het huurobject, wijzigt van bedrijfsruimte naar kantoorruimte. Gaat daarmee ook de vergaande huurbescherming voor de huurder verloren?

Twee huurregimes

Bij verhuur van bedrijfsruimte zijn twee varianten mogelijk: verhuur van detailhandelsbedrijfsruimte (290) of verhuur van kantoorruimte (230A). Voor verhuur van detailhandelsbedrijfsruimte gelden dwingendrechtelijke bepalingen: de huurder heeft o.a. huurtermijnbescherming en opzegbescherming. Hier mag niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Bij verhuur van kantoorruimte heeft de huurder ‘slechts’ ontruimingsbescherming; voor het overige zijn partijen in beginsel vrij af te spreken wat ze willen. Hoe de huurovereenkomst kwalificeert, detailhandelsbedrijfsruimte of kantoorruimte, is dus cruciaal.

Detailhandel vs. kantoorruimte

Wil sprake zijn van verhuur van detailhandelsbedrijfsruimte, dan moet krachtens de overeenkomst het gehuurde bestemd zijn voor de uitoefening van een detailhandelsbedrijf. Ook moet in de ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse verkoop aanwezig zijn. Verhuur van een gebouwde onroerende zaak die geen betrekking heeft op detailhandelsbedrijfsruimte of woonruimte, kwalificeert als huur van kantoorruimte.

Verschuiving van feitelijk gebruik

In een zaak bij het Hof Den Bosch van 21 november 2017 was in de huurovereenkomst het huurobject omschreven als bedrijfsruimte die ingericht zal worden als winkelbedrijf. De overeengekomen bestemming was winkel in levensmiddelen, groente en fruit en tevens groothandel. De verhuurder stelde dat de bedrijfsruimte aanvankelijk weliswaar conform bestemming werd gebruikt, maar nadien slechts als groothandel waarbij van verkoop aan klanten geen sprake zou zijn. De verhuurder meende dus dat sprake was van winkelruimte, en had de huurovereenkomst met één maand opzegtermijn opgezegd.

Uitgangspunt is gebruik in huurovereenkomst

Het Hof Den Bosch oordeelt dat de verschuiving van winkelverkoop aan particulieren naar verkoop aan grootverbruikers niet van doorslaggevend belang is voor de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het eerste uitgangspunt is in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet, het gebruik dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. Partijen zijn overeengekomen gebruik als detailhandelsbedrijfsruimte. De huurder heeft dan ook opzegbescherming en de verhuurder kan niet zonder opzeggrond de huurovereenkomst met een termijn van één maand opzeggen.

Wijziging beoogde gebruiksbestemming

Bepalend is dus het gebruik zoals dat bij de huurovereenkomst is beoogd en niet het gebruik dat in de praktijk wordt gebracht. Zolang geen sprake is van een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het de contractuele bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt.