Het huurrecht beschermt de huurder als zwakkere (contracts)partij. Zo kan ontbinding van een huurovereenkomst in beginsel niet zonder tussenkomst van een rechter. Dit is anders als het gehuurde op last van de burgemeester is gesloten; in die situatie kan de verhuurder buitengerechtelijk de huurovereenkomst ontbinden. Moet dat besluit van de burgemeester onherroepelijk zijn, en zijn er nog andere gronden om in dat geval ontruiming aan te vechten?

Ontbinding huurovereenkomst door rechter

Huurders van woonruimte en bedrijfsruimte hebben opzeggingsbescherming. Huurders van kantoorruimte ontruimingsbescherming. Deze bescherming mag niet buiten de rechter om door ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie kunnen worden doorkruist. Daarom is in de wet opgenomen dat ontbinding van een huurovereenkomst slechts kan geschieden door de rechter.

Buitengerechtelijk: Gemeentewet en Opiumwet

De verhuurder kan een huurovereenkomst wel zonder tussenkomst van de rechter ontbinden, als het gehuurde bij besluit van de burgemeester tijdelijk wordt gesloten. De burgemeester kan op grond van de Gemeentewet over gaan tot sluiting als door gedragingen in het gehuurde de openbare orde wordt verstoord of dreigt te worden verstoord: bijvoorbeeld als er een handgranaat in een café wordt aangetroffen. Ook kan de burgemeester op grond van de Opiumwet bij drugshandel besluiten een woning te sluiten. Het belangrijkste gevolg van een sluiting van een pand is de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Onherroepelijk besluit en ontvangsttheorie

Buitengerechtelijk ontbinden kan de verhuurder alleen op het moment dat op grond van een besluit, het gehuurde feitelijk is gesloten. Het is daarbij niet vereist dat dit besluit tot sluiting onherroepelijk is. Het is ook niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten. Voor buitengerechtelijke ontbinding is wel van belang dat de huurder die schriftelijke ontbinding heeft ontvangen. De verhuurder moet bewijzen dat die ontbindingsbrief is ontvangen door de huurder.

Sluiting en ontbinding

De verhuurder hoeft bij het inroepen van de ontbinding dus niet te wachten totdat het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden. Maar sluiting biedt slechts een mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding, en niet een buitengerechtelijke ontruimingsbevoegdheid aan de verhuurder. Verhuurders kiezen bij een dergelijk sluiting daarom meestal voor het starten van een ontruimingskortgeding.

Ontruiming; redelijkheid en billijkheid

De bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding grijpt zeer diep in de woonrechten van de huurder in en vormt een uitzondering op de regel dat ontbinding slechts door de rechter kan geschieden. Een vordering tot ontruiming in kort geding is dan ook slechts toewijsbaar als zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden. De omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat het gebruik maken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Daarbij worden de gevolgen van de ontruiming afgewogen tegen het woonbelang van de huurder.