Gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst; het zit in de tegenprestatie

De gemeente voert een stimuleringsbeleid voor cultuur door kunstenaars in tijdelijk leegstaande panden te huisvesten. De gemeente sluit met de kunstenaar een gebruiksovereenkomst met een opzegtermijn van drie maanden, zodat het pand bij herontwikkeling/verkoop snel aan de gemeente ter beschikking kan komen. Maar was het nu wel zo handig om als tegenprestatie van de kunstenaar te verlangen dat hij een aantal exposities zou houden? Of kan hij zich daardoor op huurrechtbescherming beroepen?

Huur: zaak, gebruik én tegenprestatie

Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder aan de huurder een zaak (of een gedeelte daarvan) in gebruik verstrekt. De huurder verbindt zich daarbij tot een tegenprestatie. Kortom, als sprake is van ingebruikgeving van een zaak voor een tegenprestatie, kwalificeert die overeenkomst als huurovereenkomst. Het maakt daarbij niet uit hoe de overeenkomst getiteld is, bijv. ‘gebruiksovereenkomst’. Beslissend is of de inhoud en strekking van de overeenkomst, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten voor ogen stond, van dien aard is dat deze als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.

Tegenprestatie in natura

De tegenprestatie van de huurder zal doorgaans bestaan uit de voldoening van een geldsom, de voldoening van huur. Maar een tegenprestatie kan ook in natura worden betaald. Daarbij is wel van belang dat die tegenprestatie voldoende bepaalbaar is. Ook moet die tegenprestatie in natura meer omvatten dan het zich gedragen als ‘goed huisvader’; grasmaaien is bijv. onvoldoende om als tegenprestatie te kwalificeren. Maar het verrichten van schoonmaak en het doen van boodschappen kan onder omstandigheden (bij woonruimte) wel als tegenprestatie kwalificeren.

Tegenprestatie in geld

Voor de tegenprestatie die bestaat uit voldoening van huur is van belang dat geen sprake mag zijn van een ‘symbolische’ huurprijs, zoals bijv. voldoening van € 1,-. Dat kwalificeert niet als tegenprestatie volgens de rechtbank Amsterdam. De Hoge Raad heeft in 2017 geoordeeld dat ook als de betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die verhuurder voor de instandhouding en de exploitatie van de zaak maakt, sprake kan zijn van een tegenprestatie. Er is sprake van huur zolang er een rechtstreeks verband is tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de zaak.

‘Gebruiksovereenkomst’ blijkt huurovereenkomst

Terug naar de ‘gebruiksovereenkomst’ tussen de gemeente en de kunstenaar. De rechtbank Noord-Holland oordeelt bij vonnis in kort geding van 16 oktober 2017 dat de verplichting voor de kunstenaar tot het houden van exposities heeft te gelden als voldoende bepaalbare tegenprestatie. En dus is sprake van een huurovereenkomst. De rechtbank stelt daarbij dat op basis van de stukken in kort geding er serieus rekening mee moet worden gehouden dat de huurovereenkomst kwalificeert als huurovereenkomst bedrijfsruimte. In dat geval zijn de opzegmogelijkheden van de gemeente beperkt en zou de gemeente zo maar eens aan een langlopende huurovereenkomst vast kunnen zitten.