Geen lekkage of stankoverlast, maar een andere huurder als gebrek?

Iedere verhuurder is zich er wel van bewust dat hij het huurgenot aan de huurder moet verschaffen dat deze op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Ook realiseren verhuurders zich dat zij in beginsel gebreken, zoals bijv. lekkages, moeten verhelpen. Maar niet veel verhuurders beseffen dat het verhuren van een gedeelte van een gebouw aan een huurder, ook een gebrek kan opleveren tegenover andere huurders.

Een gebrek: meer dan een slechte staat

Bij een gebrek aan een gehuurde zaak wordt snel gedacht aan lekkages, afwezigheid van stroomvoorzieningen of andere overlastsituaties. Maar een gebrek is niet alleen een staat of eigenschap van de gehuurde zaak, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Een gebrek kan ook zijn een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.

Niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid

Wat is dan een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, en wat niet. De Hoge Raad heeft bepaald dat onder meer aan de huurder zijn toe te rekenen, omstandigheden die op grond van in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komen. Hierbij kan men denken aan tegenvallende bezoekersaantallen. Dit is in beginsel niet aan de verhuurder toe te rekenen, maar komt voor het (ondernemers)risico van de huurder en is dus geen gebrek.

Een andere huurder; een gebrek?

In twee recente uitspraken hebben rechtbanken geoordeeld dat het verhuren van een gedeelte van een kantoorruimte aan een andere huurder ook een gebrek kan opleveren. In een geval bij de rechtbank Rotterdam had de verhuurder een gedeelte van zijn pand aan een ROC verhuurd. In een geval bij de rechtbank Amsterdam was de verhuurder voornemens een gedeelte van zijn pand aan een internationale school te verhuren. In beide gevallen oordeelden de rechtbanken dat sprake was van een gebrek, omdat de huurders de komst van een school als andere huurder niet hadden hoeven te verwachten bij de als kwalitatief hoogwaardig aangeprezen kantoorruimtes.

Een gebrek; gevolgen en oplossingen

Als sprake is van een gebrek, kan een huurder in beginsel vorderen het gebrek te verhelpen. Ook kan de huurder huurprijsvermindering vorderen; dit laatste gebeurde in de Rotterdamse zaak. In de Amsterdamse zaak vorderde de huurder een verbod om de kantoorruimte in gebruik te geven aan de internationale school, op straffe van een dwangsom. Hoe de verhuurders dit hadden kunnen voorkomen? Het begrip ‘gebrek’ bij het aangaan van de huurovereenkomst inkaderen.