Goedkeuring afwijkend beding bij opgewekt vertrouwen huurder?

Bij verhuur van bedrijfsruimte mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke bepalingen. Huurders worden op die manier beschermd tegen nadelige bepalingen. Wijkt een contractueel beding af van de wet, dan kan de huurder dat beding vernietigen. De verhuurder kan na die vernietiging, toch nog proberen goedkeuring van dat beding te verzoeken bij de kantonrechter. In hoeverre speelt bij de huurder opgewekt vertrouwen een rol bij die goedkeuring?

Huur bedrijfsruimte

Huurders van (detailhandels)bedrijfsruimte genieten ruime huurrechtbescherming. Met die bescherming wordt beoogd de plaatsgebonden detailhandel te stimuleren, waarbij zij investeringen terug kunnen verdienen en goodwill wordt beschermd. Verhuurder en huurder mogen daarom geen contractuele afspraken maken die afwijken van de wet, als de huurder daarbij in een nadelige positie wordt gebracht. Er mag bijvoorbeeld niet worden afgeweken van de wettelijke huurtermijnbescherming, de mogelijkheden tot opzegging van de huurovereenkomst of wijziging van de huurprijs.

Goedkeuring afwijkend beding

Als verhuurder en/of huurder toch ten nadele van de huurder willen afwijken van de wettelijke bepalingen, kan de kantonrechter worden verzocht een afwijkend beding goed te keuren. Die goedkeuring wordt alleen gegeven als de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast, of als de (maatschappelijke) positie van de huurder zodanig is dat deze in redelijkheid geen bescherming behoeft. Grote ketens behoeven nu eenmaal minder bescherming dan de kruidenier om de hoek.

Hoge Raad; goedkeuring na vernietiging

Als een beding afwijkt ten nadele van de huurder, kan de huurder dat beding vernietigen. Kan de verhuurder er dan alsnog voor zorgen dat het beding toch wordt goedgekeurd? Ja. Er is geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. De verhuurder kan dus ook na ingang van de huurovereenkomst dat verzoek doen. De Hoge Raad heeft in het arrest Singh/Centre Hotel zelfs bepaald dat ook indien het afwijkende beding door de huurder is vernietigd, nog goedkeuring kan worden verkregen.

Rechtbank Amsterdam; afwijking huurprijswijziging

In deze zaak waren Achmea en Score contractueel afgeweken van de mogelijkheid tot huurprijswijziging. Partijen waren daarna expliciet overeengekomen dat de eerstvolgende huurprijsaanpassing op grond van de wettelijke bepalingen zou gebeuren. Achmea stelde echter op grond van de contractuele bepaling, een forse huurverhoging naar marktwaarde voor. Score ging hier niet mee akkoord en vernietigde die bepaling. De rechtbank Amsterdam oordeelde op 4 oktober 2017 over het verzoek van Achmea tot goedkeuring van dit afwijkende beding.

Opgewekt vertrouwen

Volgens de rechtbank Amsterdam was bij Score – door de expliciete afspraak – het vertrouwen opgewekt dat huurprijswijzing alleen conform de wettelijke bepaling zou kunnen. Goedkeuring van het beding zou volgens de kantonrechter onder die omstandigheden de rechten van Score wezenlijk aantasten. De rechtbank Amsterdam wijst het verzoek tot goedkeuring dan ook af. Opgewekt vertrouwen bij de huurder kan dus in de weg staan aan goedkeuring van een afwijkend beding.