Huurbeëindiging; alternatieve huurder weigeren riskant?

Een huurovereenkomst kan met wederzijds goedvinden voortijdig worden beëindigd. Voor verhuurders kan een voorwaarde zijn dat dan wel met een nieuwe huurder wordt gecontracteerd. Zijn er risico’s als er dan toch geen nieuwe huurovereenkomst tot stand komt?

Casus: voorwaarde van alternatieve huurder

Er geldt een huurovereenkomst die per 1 augustus 2016 voor onbepaalde tijd doorloopt. De huurder heeft de huurovereenkomst opgezegd met ingang van de eerst mogelijke datum. De verhuurder is bereid tot een eerdere beëindiging met wederzijds goedvinden. Hij heeft wel de voorwaarde dat een alternatieve (gelijkwaardige) huurder wordt voorgesteld, of een bod voor afkoop wordt gedaan. De huurder brengt vervolgens een kandidaat-huurder aan, maar dit leidt niet tot een huurovereenkomst.

Uitleg van de voorwaarde: Haviltex

De huurder betoogt bij de kantonrechter succesvol dat aan de voorwaarde voor beëindiging is voldaan. Hij heeft immers een huurder voorgesteld en dus is zijn huurovereenkomst voortijdig beëindigd. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt echter anders bij arrest van 6 november 2018: met gezond verstand moeten partijen hebben begrepen dat niet is bedoeld dat de verhuurder zijn huurvordering ter hoogte van een jaar huur, zou opgeven voor enkel de mogelijkheid met een nieuwe partij te onderhandelen. De huurovereenkomst zou pas eindigen als een nieuwe huurovereenkomst tot stand kwam.

Redelijkheid en billijkheid

De huurder had ook nog als verweer gevoerd dat de verhuurder onredelijke eisen stelde aan de nieuwe huurovereenkomst. Kortom, het lag aan de verhuurder dat geen nieuwe huurovereenkomst tot stand was gekomen. Volgens de huurder kon de verhuurder zich in redelijkheid dus niet op de voorwaarde beroepen. Het Gerechtshof Amsterdam stelt de huurder in het gelijk. De eis van persoonlijke garantie van partners van de kandidaat-huurders, was niet redelijk. Volgens het Gerechtshof Amsterdam had de kandidaat-huurder ongeveer dezelfde huurvoorwaarden moeten worden aangeboden. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelt dat om die reden de huurovereenkomst dus toch voortijdig is geëindigd.

Tips voor de praktijk

• Maak als verhuurder duidelijke voorbehouden voor instemming met een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst;
• Maak het voorbehoud van daadwerkelijk totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst;
• Maak expliciet het voorbehoud dat de huurvoorwaarden geheel vrij door verhuurder zijn te bepalen.

Neem voor meer informatie over verhuur van bedrijfsruimte of kantoorruimte contact op met mij op.