Koop breekt geen huur; ook bij verkoop van een gedeelte?

De regel ‘koop breekt geen huur’ strekt ertoe dat een huurder bij de overdracht van het huurobject zijn huurgenot niet verloren ziet gaan. De rechten en verplichtingen van de verhuurder/eigenaar gaan in beginsel over op de verkrijger van de verhuurde zaak (de opvolgend verhuurder). De regel wordt niet bezwaarlijk geacht voor de koper: die krijgt immers het recht op de huurpenningen. Maar wat nu als maar een gedeelte van het verhuurde wordt verkocht? Geldt dan ook koop breekt geen huur?

Verkoop gedeelte van een perceel

In deze zaak, die zich afspeelde op Sint-Maarten, werd door de huurder van de verhuurder/eigenaar een perceel grond gehuurd en daarop een opstal gebouwd. Aanvankelijk was in de huurovereenkomst bepaald dat de opstal eigendom zal zijn van de verhuurder en huurder bij einde huurovereenkomst geen compensatie zou krijgen. Jaren later is een nieuwe huurovereenkomst gesloten waarin is bepaald dat wel een vergoeding zal worden betaald voor de opstal.  Een deel van het perceel grond is vervolgens door de eigenaar verkocht aan een derde. Op dat stuk grond staat ook de opstal. De nieuwe eigenaar maakt aanspraak op de huurpenningen; de huurder vordert als tegenvordering vergoeding van de opstalwaarde. Maar is de huurovereenkomst wel overgegaan op de nieuwe eigenaar?

De Hoge Raad: splitsing in huurovereenkomsten

Het gerechtshof oordeelt dat niet de gehele zaak is overgedragen en daarom de regel ‘koop breekt geen huur’ niet van toepassing is. De Hoge Raad oordeelt echter dat de regel ‘koop breekt geen huur’ extensief moet worden uitgelegd, dat wil zeggen dat bij gedeeltelijke overdracht van het verhuurde onder omstandigheden ook kan worden voorzien in bescherming van de huurder. Van geval tot geval moet worden bezien of de huurverhouding kan worden gesplitst in twee of meer huurovereenkomsten, waarmee dan een zinnig resultaat wordt bereikt.

Zinnig resultaat

De Hoge Raad duidt dat in dit geval 241 m² van de 792 m² is verkocht, en op dat gedeelte ook de opstal zich bevindt. De regel ‘koop breekt geen huur’ leent zich hier voor toepassing; niet valt in te zien dat toepassing van die regel niet tot een zinnig resultaat leidt.  Dit heeft tot gevolg dat de oorspronkelijke huurovereenkomst door de eigendomsovergang wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten.

Koop breekt geen huur; welke rechten en plichten gaan over?

De koper treedt tegenover de huurder in al die rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder (verkoper), die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen prijs. Afspraken met een hoogstpersoonlijk karakter gaan dus niet mee over. Ook heeft de Hoge Raad bepaald dat een koopoptie niet overgaat indien de waarde van die koopoptie niet in de huurprijs is verdisconteerd. Evenmin gaan verrekenafspraken die niet te maken hebben met het gebruik van het pand of de daarvoor verschuldigde huur mee over. Bij het opstellen van huurovereenkomsten moeten partijen zich dit goed realiseren.