Vastgoed en huurrecht

De model NVM koopovereenkomst woning 2018 bevat de bepaling dat de koopovereenkomst door koper kan worden ontbonden indien hij uiterlijk op een (overeen te komen) datum geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening heeft verkregen. Voor de koper is dit een mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden. Deze blog biedt praktische tips voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud.

1. Tijdig een beroep doen

Het klinkt als een open deur maar gaat in de praktijk vaak verkeerd: zorg dat tijdig een beroep wordt gedaan op te ontbindende voorwaarde. In artikel 15.3 staat binnen hoeveel dagen na de datum waarvan in de ontbindende voorwaarde sprake is, het bericht van ontbinding door de wederpartij of diens makelaar moet zijn ontvangen. Vanuit bewijsperspectief is een schriftelijk beroep op ontbinding aan te bevelen.

2. Afwijzing bancaire instelling

In de NVM voorwaarden staat ook opgenomen dat het beroep op ontbinding wegens ontbreken van financiering “goed gedocumenteerd” moet geschieden. Als partijen niets anders overeenkomen, wordt daar volgens de NMV koopovereenkomst onder verstaan dat één afwijzing van een bankinstelling moet worden overgelegd. Zorg dus dat je tijdig de afwijzing van de bank binnen hebt!

3. Documentatieplicht: meer vereist dan afwijzing

De achtergrond van de documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of door de koper terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De documentatieplicht dient er mede toe om te kunnen beoordelen of de koper aan zijn inspanningsverplichting om een financiering te krijgen heeft voldaan. Controleer dus goed welke documenten je moet meesturen bij het beroep op de ontbinding.

4. “Goed gedocumenteerd” nader ingevuld

Partijen kunnen zelf nader bepalen wat zij onder “goed gedocumenteerd” verstaan. Zo kan worden opgenomen dat bij de afwijzing van de bank in ieder geval de reden van afwijzing en de hoogte van de aanvraag moeten worden vermeld. Vermeldt de afwijzing dit niet, dan wordt niet voldaan aan de eis van “goed gedocumenteerd” en is de ontbinding niet geldig.

5. Ontbinding op grond van taxatierapport

Als is opgenomen dat onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval wordt verstaan één afwijzing van een bankinstelling, biedt dit een koper meer ruimte. Zo kan een taxatierapport met een taxatiewaarde onder de koopsom voldoende zijn om toch een beroep op de ontbindende voorwaarde te kunnen doen, zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 6 februari 2019.

6. Te laat overleggen afwijzing(en)

De jurisprudentie laat een divers beeld zien over de vraag of de documentatie gelijk(tijdig) met het beroep op de ontbinding moet worden meegestuurd. In uitspraken van rechtbanken wordt een strenge lijn gehanteerd: te laat is te laat. Het Gerechtshof Arnhem oordeelde op 18 december 2018 echter dat één of een paar dagen te laat niet relevant is. Het Gerechtshof vond daarbij wel van belang dat destijds door verkoper geen beroep was gedaan op het niet tijdig ontvangen van de afwijzing.

Voor meer informatie over de ontbindende voorwaarde bij de NVM Koopovereenkomst kunt u contact met ons opnemen.

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: