Opvolgende huurovereenkomst voor bepaalde tijd; wel of geen huurbescherming?

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft het mogelijk gemaakt om voor woonruimte kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te gaan. De huurder heeft dan geen huurbescherming, de verhuurder hoeft de huurovereenkomst niet door opzegging te doen eindigen. Is het mogelijk om meerdere huurovereenkomsten voor bepaalde tijd achter elkaar aan te gaan?

Wet doorstroming huurmarkt 2015

De Wet doorstroming huurmarkt 2015 beoogt doorstroming op de woningmarkt. Met onder meer een verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur wordt getracht de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen. Bij verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd onder de (nieuwe) wet heeft de huurder geen huurbescherming. Verhuurders hebben dus geen opzeggrond nodig voor het eindigen van de huurovereenkomst en voor beëindiging van de huurovereenkomst is opzegging niet vereist.

Huurovereenkomsten bepaalde tijd

De Wet Doorstroming huurmarkt 2015 maakt het mogelijk woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Dit is wel in tijd gelimiteerd: bij zelfstandige woonruimte kan dit tot maximaal twee jaar, en bij onzelfstandige woonruimte tot maximaal vijf jaar. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee/vijf jaar of korter, eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. De verhuurder hoeft de huurovereenkomst niet op te zeggen. De verhuurder moet alleen de huurder tijdig te informeren dat de huurovereenkomst eindigt.

Bepaalde tijd op bepaalde tijd

Het is dus mogelijk huurovereenkomsten voor woonruimte voor bepaalde tijd te sluiten. De wetgever heeft alleen wel willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. De wet bepaalt daarom dat als na afloop van een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst, met dezelfde huurder aansluitend een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, die nieuwe overeenkomst geldt als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan dus wel volledige huurbescherming.

Ragetlie-regel in het huurrecht?

In een zaak bij de rechtbank Overijssel werd een huurovereenkomst voor bepaalde tijd  – gesloten voor de invoering van de wet en dus met huurbescherming – opgevolgd door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder huurbescherming. De rechtbank volgt bij vonnis in kort geding van 5 december 2017 de vergelijking die de huurder had gemaakt met de Ragetlie-regel in het arbeidsrecht. In het arbeidsrecht worden werknemers beschermd in geval van opvolging van een arbeidscontract voor onbepaalde tijd door een arbeidscontract van bepaalde tijd. De rechtbank oordeelt dat de wetgever het onwenselijk heeft geacht dat huurbescherming opzij zou kunnen worden gezet door opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten. De rechtbank acht het niet ondenkbaar dat een bodemrechter een Ragetlie-achtige redenering toepast binnen het huurrecht, en wijst de vordering tot ontruiming af.