Rechtsverwerking bij vorderen huur: meer vereist dan stilzitten

Verhuurders vergeten wel eens (administratief) huurverhogingen- of verlagingen, of de jaarlijkse huurprijsindexering door te voeren. Soms worden dan pas enkele jaren later die bedragen gevorderd. Die vorderingen uit de huurovereenkomst kunnen al zijn verjaard. Maar als die vorderingen niet zijn verjaard, kan een huurder dan een succesvol beroep doen op rechtsverwerking?

Verlaging huurprijs

Een verhuurder verhuurt voor 15 jaar een woonboerderij. Partijen zijn tussendoor enkele keren mondeling een verlaging van de huurprijs overeengekomen. Die verlagingen waren ingegeven door o.a. investeringen in het pand die de huurder had gedaan, en dat de huurder van een deel geen gebruik meer maakte. De huurder stelt dat de huurverlagingen per 2010 en 2011 zijn overeengekomen. De verhuurder stelt dat de huurverlagingen pas eind 2012 en begin 2014 zijn overeengekomen. Het Hof Den Bosch acht het bewijs door de huurder geleverd. Mag de verhuurder nog tegenbewijs leveren, of heeft hij zijn rechten verwerkt?

Verjaring

De huurovereenkomst was door partijen per november 2014 beëindigd. De verhuurder vorderde in de procedure betaling van verschuldigde huur, ook van vóór 2010. Een vordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst verjaart echter door verloop van vijf jaar nadat de vordering opeisbaar is geworden. Kortom, de verhuurder kon fluiten naar de huur van vóór 2010. Verhuurders opgelet: de periode waarover de verhuurder met terugwerkende kracht huurprijsindexering mag toepassen is ook beperkt tot vijf jaar.

Rechtsverwerking

Voor vorderingen die niet zijn verjaard, kan gelden dat een verhuurder hierop geen aanspraak meer kan maken omdat sprake is van rechtsverwerking. Uitgangspunt bij de beoordeling van een beroep op rechtsverwerking is dat enkel tijdsverloop onvoldoende is. Voor het aannemen van rechtsverwerking zijn bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de verhuurder zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken. Ook als door bijzondere omstandigheden de positie van de huurder onredelijk zou worden benadeeld als de verhuurder alsnog zijn aanspraak geldend kan maken, kan sprake zijn van rechtsverwerking.

Bijkomende omstandigheden

In de zaak bij het Hof Den Bosch van 28 november 2017 speelden bijzondere omstandigheden een rol. Het Hof Den Bosch oordeelt dat sprake is van een doorlopende overeenkomst, waardoor verhuurder de geclaimde achterstand torenhoog heeft laten oplopen door pas na ruim vier jaar te stellen dat de betaalde bedragen te laag zouden zijn. Ook hebben partijen meerdere keren mondelinge afspraken gemaakt, waarbij verhuurder de huurder in de waan heeft gelaten genoegen te nemen met de gedane betalingen. Dat de verhuurder heeft nagelaten om de afspraken schriftelijk vast te leggen, wordt hem ook verweten. Dit heeft de bewijspositie van de huurder onredelijk benadeeld en dus is sprake van rechtsverwerking.

Rechtsverwerking en servicekosten

Verhuurders kunnen dus geen huurpenningen meer vorderen als het vertrouwen is gewekt bij de huurder dat daar geen aanspraak meer op zal worden gemaakt. Ook als voor servicekosten een eindafrekening is gezonden en dit eindbedrag door de huurder is voldaan, kan het volgens een arrest van het Hof Den Haag van 30 juni 2009 onredelijk zijn als de verhuurder nadien nog bijkomende nieuwe servicekosten wil vorderen.