Renovatie of dringende werkzaamheden: verhuiskostenvergoeding verschuldigd?

Huurders van woonruimte zijn bij dringende werkzaamheden verplicht gelegenheid te geven tot uitvoering van die werkzaamheden. Bij renovatie ligt dat anders. Maar wanneer is sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie? En heeft de huurder in beide gevallen recht op een verhuiskostenvergoeding?

Dringende werkzaamheden of renovatie

Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade zouden kunnen lijden. Huurders zijn verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering van dringende werkzaamheden. Bij renovatie met voortzetting van de huur, moet de verhuurder echter aan de huurder een redelijk voorstel doen. Van renovatie is sprake bij toename van het woongenot van de huurder, als gevolg van gedeeltelijke vernieuwing van de woning door een verandering of toevoeging. Herstel of vervanging van fundering kwalificeert bijvoorbeeld als dringende werkzaamheden, want dat is geen verandering of toevoeging.

Verhuis- en inrichtingsvergoeding bij renovatie

Als in verband met een voorgenomen renovatie, tijdelijke verhuizing van de huurder noodzakelijk is, dan is de verhuurder verplicht bij te dragen in de kosten van verhuizing. De huurder heeft dan recht op in ieder geval een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten (in 2017 € 5.910,-). Bij de uitvoering van dringende werkzaamheden geldt deze vergoedingsplicht niet.

Samenloop renovatie en dringende werkzaamheden

Er zijn situaties waarbij onduidelijk is of sprake is van renovatie of dringende werkzaamheden, maar ook situaties waarbij deels sprake is van renovatie en deels van dringende werkzaamheden. De Hoge Raad heeft bij arrest van 22 april 2016 geoordeeld, dat bij een dergelijke samenloop de verhuurder alleen de verhuiskostenvergoeding verschuldigd is als de voor renovatie nodige werkzaamheden – ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.

Noodzaak tot verhuizing

De noodzaak tot verhuizing moet bij samenloop dus worden beoordeeld aan de hand van de werkzaamheden die voor renovatie nodig zijn, los van de overige werkzaamheden. Bij een zaak bij de rechtbank Amsterdam had de woningbouwcorporatie zichzelf in de vingers gesneden door in haar brief aan de huurder werkzaamheden als ‘verbetering’ te kwalificeren. Zij kwam hier wel mee weg, omdat de rechtbank bij vonnis van 28 november 2017 oordeelde dat de isolatiemaatregelen naar objectieve maatstaven ook zonder verhuizing konden worden uitgevoerd: er was geen vergoeding verschuldigd.