Beëindiging huur bedrijfsruimte: verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd?

Een verhuurder die de huurovereenkomst bedrijfsruimte (bijv. restaurant) wil beëindigen door opzegging, moet er rekening mee houden dat hij de huurder tegemoet moet komen in verhuis- en inrichtingskosten. Maar welke kosten kan een huurder dan vorderen? Lees hier meer over in mijn blog.

Beëindiging door opzegging

Bij beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte door opzegging door de verhuurder, kan de rechter een bedrag vaststellen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. De wet spreekt daarnaast over een tegemoetkoming; het is dus geen algehele schadeloosstelling. Toch kan het om substantiële bedragen gaan. De rechter moet zijn voornemen tot toewijzing van die kosten dan ook kenbaar maken aan de verhuurder, en zelfs de verhuurder een termijn geven om de beëindigingsvordering – vanwege die substantiële kosten – alsnog in te trekken.

Verhuis- en inrichtingskosten

Onder de verhuis- en inrichtingskosten vallen slechts de kosten die de huurder zal moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten. Als een huurder aanspraak wil maken op verhuiskosten, dan moet wel sprake zijn van daadwerkelijke verhuizing; advertentiekosten, feitelijke verhuiskosten en eventueel dubbele huur vallen hier onder. Bij de inrichtingskosten gaat het om de kosten van herinrichting, dus om een tegemoetkoming in de kosten die de huurder moet maken om in zijn nieuwe ruimte aan de slag te kunnen. De rechter kan daarbij rekening houden met ‘nieuw voor oud- aftrek’ en afschrijvingen van investeringen.

Gezichtspunten bij bepaling hoogte tegemoetkoming

De huurder zal aannemelijk moeten maken dat, en zo ja welke, werkelijke kosten zijn gemaakt. Het Gerechtshof Den Haag betrekt in haar arrest van 8 mei 2018 o.m. (i) dat het gaat om een tegemoetkoming en niet een volledige vergoeding, (ii) dat niet in aanmerking komen kosten i.v.m. groter oppervlakte van de nieuwe bedrijfsruimte en/of verbouwingskosten, en (iii) dat bij de inventaris een aftrek plaats moet vinden van ‘nieuw’ voor ‘oud’. Het Gerechtshof Den Haag komt op grond hiervan tot een tegemoetkoming van € 44.000,- van de werkelijk gemaakte kosten van € 54.600,-.

Goodwill

De Hoge Raad heeft bij zijn arrest van 16 februari 2018 overigens bepaalt dat de verhuis- en inrichtingsvergoeding betrekking heeft op kosten verbonden met het betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding van goodwill ziet op winstverwachting op de nieuwe locatie. De huurder kan dus geen goodwill vergoed krijgen die hij moet betalen bij verhuizing ‘going concern’ naar een nieuwe bedrijfsruimte.

Voor meer informatie over beëindiging door opzegging bij verhuur bedrijfsruimte, neem contact op met Guy de Wijkerslooth.