Oneerlijke (boete)bedingen bij huurovereenkomsten

De rechtbank Noord-Holland oordeelt in een vonnis van 7 juni 2017 dat een boete van € 5.000,- voor het houden van een hennepplantage geen oneerlijk beding is: de huurder wordt veroordeeld de boete te voldoen. Hoe zorg je er als verhuurder voor dat een (boete)beding niet als oneerlijk beding kwalificeert en dus daadwerkelijk aanspraak kan worden gemaakt op een boete? In deze blog lees je meer over de toetsing van oneerlijke (boete)bedingen in huurovereenkomsten.

Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten

Consumenten worden vanwege hun zwakke onderhandelingspositie op grond van de Europese Richtlijn inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (‘de Richtlijn’) beschermd tegen oneerlijke bedingen. In de Richtlijn is – kort gezegd – opgenomen dat oneerlijke bedingen in overeenkomsten niet bindend zijn voor consumenten. De Richtlijn stelt dat een beding dat ertoe strekt ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op leggen’, mogelijk oneerlijk is. De Richtlijn is (in beginsel) niet van toepassing op een huurovereenkomst met een bedrijfsmatige huurder.

Beroep op oneerlijkheid van het beding is niet nodig

Volgens vaste rechtspraak van het Europees Hof van Justitie en de Hoge Raad moet de rechter ambtshalve nagaan of een contractueel (boete)beding valt onder de Richtlijn. Die verplichting geldt ook als een partij hier geen beroep op doet, bijvoorbeeld omdat de consument verstek laat gaan.

De maatstaf: oneerlijk

De rechter zal ambtshalve moeten beoordelen of een boetebeding oneerlijk / onredelijk bezwarend is, waarbij met alle omstandigheden van het geval en met de aard en strekking van de overeenkomst rekening moet worden gehouden. Een boetebeding waarin een ongelimiteerde boete is opgenomen, of wanneer de boete in geen verhouding staat (of kan staan) tot de daadwerkelijke schade, is veelal een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn.

Matiging: een beetje oneerlijk mogelijk?

De rechter die heeft vastgesteld dat een boetebeding in een overeenkomst met een consument oneerlijk is, is zonder meer verplicht dat beding voor de consument buiten toepassing te laten. De rechter is dus verplicht het beding te vernietigen en kan/mag de boete niet matigen. Een beetje oneerlijk bestaat niet.

B2B: reflexwerking van de Richtlijn?

Kleine ondernemers (bijv. een eenmanszaak) hebben zich in procedures beroepen op zogenaamde reflexwerking van de Richtlijn, omdat zij meenden als kleine ondernemer ook beschermd te moeten worden tegen oneerlijke bedingen. In de jurisprudentie is bij bedrijfsmatige verhuur reflexwerking echter (nog) niet aangenomen (zie bijv. ECLI:NL:GHDHA:2017:1461). De Richtlijn is dus in beginsel niet van toepassing op een huurovereenkomst met een bedrijfsmatige huurder.

Nieuw ROZ model huurovereenkomsten woonruimte

De boetebepaling is in het nieuwe ROZ model woonruimte(2017) in de huurovereenkomst zelf opgenomen, in plaats van in de algemene bepalingen. De bepaling is op specifieke overtredingen toegesneden en de hoogte van de boetes is opengelaten; de ROZ handleiding geeft hiervoor richtlijnen. Toekomstige rechtspraak zal moeten uitwijzen of de boetebepalingen standhouden.

Voor meer informatie over boetebedingen in huurovereenkomsten, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.