Vastgoed en huurrecht

Een vastgoedontwikkelaar koopt twee panden op het Vrijthof, om daar op termijn horeca te ontwikkelen. Er is due diligence uitgevoerd door de koper, maar na de verkoop komt een brief van de Gemeente boven tafel waaruit volgt dat horeca slechts onder zeer strikte voorwaarden mogelijk is. Had de verkoper dit moeten mededelen?

Mededelingsplicht

Als een partij niet van bepaalde omstandigheden op de hoogte is, geldt niet snel een verplichting tot ‘preventief’ inlichten. Dit is volgens de Hoge Raad anders als deze partij wel van de juiste stand van zaken op de hoogte was, en kan ook worden aangenomen als die partij vanwege haar deskundigheid geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.

Mededelingsplicht vs onderzoeksplicht

Op een (professionele) wederpartij rust ook een onderzoeksplicht. De omvang van die onderzoeksplicht wordt mede ingekleurd door het vertrouwen dat de koper mocht ontlenen aan gedane mededelingen van of namens verkoper. Daarbij gaat een mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht: had je als verkoper iets moeten meedelen, dan kun je de koper niet verwijten dat deze beter onderzoek had moeten doen.

 Dwaling over de bestemming

In deze zaak was een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van twee bedrijfspanden aan het Vrijthof. De koper had kenbaar gemaakt hieraan een horecabestemming te willen geven. Uit de due diligence van de koper, waarvan twee brieven van de Gemeente onderdeel uit maakten, leken geen bezwaren aanwezig. Na de verkoop en levering komt echter een derde brief van de Gemeente boven tafel: horeca is slechts onder zeer strikte voorwaarden mogelijk. Komt dit voor risico van de koper of van de verkoper?

Onvolledige informatie

De rechtbank Amsterdam oordeelt in kort geding van 12 november 2019 dat de koper onvolledig, selectief en daardoor misleidend is ingelicht. De mededeling van de makelaar van de verkoper, dat de Gemeente zeer welwillend tegenover horeca zou staan, speelt daarbij een belangrijke rol. Ook het achterhouden van een essentiële brief wordt de verkoper aangerekend. De rechtbank oordeelt dat aannemelijk is dat een bodemrechter een beroep op dwaling zal honoreren.

Praktische tips voor de verkoper:

  • Wees je als verkopende partij bewust van de mededelingsplicht;
  • Betrek daarbij ook jouw deskundigheid als verkopende partij op een bepaald gebied;
  • Wees voorzichtig met mededelingen/garanties: dit beperkt de onderzoeksplicht van de koper.

Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: