Vastgoed en huurrecht

Een ruimte in een voormalig schoolgebouw wordt aan een partij in gebruik gegeven. Afspraak is dat een kleine vergoeding wordt betaald, niet bepaald een commerciële huurprijs. Er wordt dan ook geen winst gemaakt op de exploitatie van het pand. Is dit nou een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst? Het verschil tussen het gebruik kunnen beëindigen of vastzitten aan een huurder, lees je in deze blog.

Huur: zaak, gebruik én tegenprestatie

Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder aan de huurder een zaak (of een gedeelte daarvan) in gebruik verstrekt. De huurder verbindt zich daarbij tot een tegenprestatie. Kortom, als sprake is van ingebruikgeving van een zaak voor een tegenprestatie, kwalificeert die overeenkomst als huurovereenkomst. Het maakt daarbij niet uit hoe de overeenkomst getiteld is, bijv. ‘gebruiksovereenkomst’. Beslissend is of de inhoud en strekking van de overeenkomst dusdanig is dat deze als huurovereenkomst kan worden aangemerkt.

Tegenprestatie in natura of symbolische tegenprestatie

De tegenprestatie van de huurder zal doorgaans bestaan uit de voldoening van een geldsom. Maar een tegenprestatie kan ook in natura worden betaald. Daarbij is wel van belang dat die tegenprestatie voldoende bepaalbaar is. Voor de tegenprestatie die bestaat uit voldoening van huur is van belang dat geen sprake mag zijn van een ‘symbolische’ huurprijs, zoals bijv. voldoening van € 1,-. Dat kwalificeert niet als tegenprestatie volgens de rechtbank Amsterdam. Lees hierover ook in mijn eerdere blog.

Tegenprestatie: kosten en opbrengsten pand

Verhuurders stellen wel eens dat de tegenprestatie slechts de kosten dekt, en dus niet geldt als tegenprestatie voor het gebruik. De rechtbank Noord-Holland oordeelde op 5 september 2018 dat de enkele omstandigheid dat kosten en opbrengsten van een pand min of meer gelijk zijn en ‘verhuurster’ geen winst maakt, niet bepalend is voor de vraag of sprake is van een tegenprestatie. In die zaak werd een duidelijk omlijnd gedeelte van een schoolgebouw verhuurd en werd voor dat gebruik een tegenprestatie in geld voldaan: een huurovereenkomst.

De Hoge Raad oordeelde overigens in 2017 al dat ook als de betalingsverplichting veel lager is dan de kosten van verhuurder voor de exploitatie van de zaak, sprake kan zijn van een tegenprestatie. Er is sprak van huur zolang er een rechtstreeks verband is tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de zaak.

Wat een verschil?!

Gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst, het maakt nogal verschil. Een gebruiksovereenkomst kan doorgaans met een redelijke termijn worden beëindigd. Voor beëindiging van huur van kantoorruimte of bedrijfruimte gelden echter specifieke regels. In de zaak bij de rechtbank Noord-Holland werd verhuurd aan een kringloopwinkel, waardoor de ‘strenge’ opzegregels voor bedrijfsruimte gelden. Gevolg: een niet rechtsgeldige opzegging en dus zit de ‘verhuurder’ vast aan de ‘huurder’. En dat tot 2024….

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: