Is de verhuurder schadeplichtig bij te late oplevering van het gehuurde?

Het komt geregeld voor dat partijen een huurovereenkomst sluiten, terwijl de bedrijfsruimte nog moet worden gebouwd of verbouwd. De ingangsdatum van de huur wordt dan afgestemd op de planning van de verbouwing. Maar wat als die planning niet wordt gehaald en het gehuurde op de ingangsdatum niet gereed is? Kan een huurder de verhuurder dan aanspreken voor zijn schade? Lees hierover meer in dit blog.

Kernverplichting verhuurder: ter beschikking stellen

Een van de belangrijkste verplichtingen van een verhuurder is het ter beschikking stellen én laten van het gehuurde. Tenzij anders overeengekomen, is de huur pas verschuldigd vanaf het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan de huurder in gebruik heeft verstrekt. Maar hoe zit dat met de schade die een huurder lijdt doordat hij (nog) niet in het gehuurde kan exploiteren?

Mogelijkheden bij tekortschieten verhuurder

Als de verhuurder zijn verplichting tot terbeschikkingstelling niet nakomt, is sprake van een tekortkoming aan zijn zijde. De huurder kan dan in beginsel aanspraak maken op de gevolgen die het verbintenissenrecht daaraan verbindt: vorderen van nakoming, ontbinden van de overeenkomst en/of vorderen van schadevergoeding. Maar van die aanspraken kan in de huurovereenkomst worden afgeweken.

ROZ model

In de veelgebruikte ROZ model huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en kantoorruimte is zo’n afwijkende regeling opgenomen. Hierin staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade die voortvloeit uit een vertraagde oplevering. Dit is alleen anders als aan de vertraging een toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder ten grondslag ligt. Als een verhuurder zich niet inspant om alsnog zo snel mogelijk op te leveren, is bijvoorbeeld sprake van toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder.

Planning niet realistisch?

De Gemeente Leiden zou volgens een huurder bij het aangaan van de huur hebben geweten dat de ingangsdatum niet haalbaar was. Het Gerechtshof Den Haag oordeelt bij arrest van 17 maart 2020 dat het aan de huurder is om dit aan te tonen. Het enkele feit dat de Gemeente Leiden bij het sluiten van de huur opdracht had gegeven voor aanvullende onderzoekrapportages, is daarvoor volgens het Gerechtshof onvoldoende. Daaruit volgt geen wetenschap of een vermoeden van de noodzaak van aanvullende werkzaamheden. De schade bleef dan ook voor rekening van de huurder.

In de praktijk

Sta je op het punt een huurovereenkomst te sluiten voor een ruimte die nog moet worden verbouwd of gebouwd, wees je als huurder dan bewust van de risico’s. Als wordt gecontracteerd op basis van het ROZ model, ligt het risico van niet-tijdige oplevering grotendeels bij de huurder.

Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.