Vastgoed en huurrecht

Verhuurders willen bij verhuur bedrijfsruimte zekerheid hebben d.m.v. een bankgarantie. De bank bleek onder het oude ROZ ‘model bankgarantie’ bij faillissement van de huurder de dupe te worden. De NVB had haar model hierop al aangepast. Nu volgt dus ook het ROZ model. Welk model is gunstiger voor de verhuurder? Lees er meer over in mijn blog.

De bankgarantie

Een bankgarantie biedt een verhuurder zekerheid voor de vorderingen die hij op de huurder heeft uit hoofde van de huurovereenkomst. De bank verleent de bankgarantie en gaat daarmee onvoorwaardelijk een zelfstandige verbintenis aan t.o.v. de verhuurder. Bij een claim van de verhuurder dient de bank in beginsel onverkort tot uitbetaling over te gaan. De bank kan zich doorgaans verhalen op de contragarantie die de huurder richting de bank heeft moeten stellen. Maar hoe zit dit als de huurder failliet wordt verklaard?

Uitspraken Hoge Raad

De Hoge Raad heeft in de arresten Aukema q.q./ Uni invest (14 januari 2011), Romania (15 november 2013), Autodrôme (22 november 2013) en Hansteen/Verwiel q.q. (17 februari 2017) de omvang van de bankgarantie ten nadele van de bank beperkt. Kort gezegd mogen banken de leegstandschade (misgelopen huur tot einddatum huurovereenkomst) niet ten laste van de failliete boedel brengen. De verhuurder kon die schade echter wel bij de bank onder de bankgarantie trekken, en dus bleef de bank met lege handen achter.

Uitgesloten vorderingen

Banken hebben n.a.v. deze arresten hun beleid gewijzigd en zijn niet langer bereid een vordering uit hoofde van leegstandschade af te dekken via de bankgarantie. Sterker, de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft een model bankgarantie opgesteld waarbij de verhuurder ook de boedelvordering voor de eerste drie maanden na faillissement niet kan claimen onder de bankgarantie.

Nieuw ROZ Model bankgarantie

Op 4 juni 2018 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuw model bankgarantie uitgebracht. Het nieuwe ROZ ‘model bankgarantie’ benoemt ook de “uitgesloten vorderingen”. In het ROZ model is bepaald:

” Wordt de huurovereenkomst door opzegging op grond van één van die artikelen beëindigd, dan zijn de volgende vorderingen uitgesloten van deze bankgarantie:

a. de vorderingen tot schadevergoeding voor gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging op grond van artikel 39, artikel 238 of artikel 305 van de Faillissementswet, en

b. de tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen (schade)vergoedingsvorderingen die zien op gemiste huur als bedoeld onder a.”

In het ROZ model wordt dus ‘slechts’ de claim tot vergoeding van leegstandschade uitgesloten, terwijl het NVB model verder gaat.

Voor meer informatie over bankgaranties bij verhuur bedrijfsruimte, neem contact op met Guy de Wijkerslooth.

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: