Totstandkomingsvoorbehoud of opschortende voorwaarde bij huurovereenkomst?

Verhuurder en huurder hebben de intentie om een huurovereenkomst te sluiten. Of is op dat moment al een huurovereenkomst tot stand gekomen? Kan een contractspartij nog af van een ‘intentieovereenkomst’? Lees tips over het totstandkomingsvoorbehoud en de opschortende voorwaarde bij huurovereenkomsten.

Intentieovereenkomst of huurovereenkomst?

Huurder en verhuurder ondertekenen een huurvoorstel waarbij partijen (hoofd)huurvoorwaarden hebben opgeschreven. Voorbehoud is onder meer dat de huidige huurder instemt met vertrek. De verhuurmakelaar stuurt een concept-huurovereenkomst aan de huurder ter ondertekening, maar deze weigert te tekenen. De huurder stelt het huurvoorstel ‘slechts’ als intentieovereenkomst te hebben beschouwd.

Huurovereenkomst: aanbod en aanvaarding essentialia

De rechtbank Noord-Holland oordeelt bij vonnis van 1 juni 2018 dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de huurovereenkomst. Het huurvoorstel bevatte alle essentialia van een huurovereenkomst en aan het voorbehoud was voldaan. De huurder wordt niet alleen veroordeeld tot nadere vastlegging van de huurovereenkomst, maar zal ook het gehuurde in gebruik moeten nemen – en uiteraard huur moeten betalen.

Opschortende voorwaarde of ontbindende voorwaarde

Als je als verhuurder of huurder een voorbehoud voor het tot stand komen van de huurovereenkomst wil maken, moet je dan een opschortende voorwaarde opnemen? Nee; een opschortende voorwaarde veronderstelt dat een overeenkomst tot stand is gekomen, maar dat de werking van de daaruit voortvloeiende verbintenissen van partijen is opgeschort zolang niet aan de vereisten van het voorbehoud is voldaan.

Voor de ontbindende voorwaarde geldt ook dat al een overeenkomst tot stand is gekomen. Gaat de ontbindende voorwaarde in vervulling, dan vervallen echter de verbintenissen en ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen.

Totstandkomingsvoorbehoud of opschortende voorwaarde? Van belang!

Wordt het voorbehoud echter gezien als een totstandkomingsvoorbehoud, dan betekent dit dat er pas een rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand komt wanneer aan de vereisten van het voorbehoud is voldaan. Het verschil tussen een totstandkomingsvoorbehoud en een opschortende voorwaarde, is van belang omdat bij de laatste de verbintenissen toch kunnen ontstaan ook als de voorwaarde niet is vervuld: redelijkheid en billijkheid kunnen dit verlangen.

Bij een totstandkomingsvoorbehoud is de rechtspraak over de precontractuele fase en afgebroken onderhandelingen (meer) van belang: mochten partijen in het stadium van onderhandelingen nog onder de overeenkomst uit?

Tips

• Bij voorkeur zal door partijen expliciet omschreven moeten worden of een voorbehoud heeft te gelden als totstandkomingsvoorbehoud of als opschortende voorwaarde;
• Kies bewust voor een ontbindende of een opschortende voorwaarde, dit verschil is onder meer van belang voor de stelplicht en bewijslast.

Voor meer informatie over opschortende of ontbindende voorwaarden bij huurovereenkomsten, neem contact op met Guy de Wijkerslooth.