Vastgoed en huurrecht

Een voorkeursrecht van koop is een belangrijke bepaling in de huurovereenkomst. De verhuurder moet dan bij een voorgenomen verkoop het pand te koop aanbieden. Maar hoe zeker is dit voorkeursrecht voor de huurder? En kun je hier ook aanspraak op maken als de aandelen in de verhuurder worden verkocht?

Voorkeursrecht vs. koopoptie

Het is van belang het voorkeursrecht van koop te onderscheiden van de koopoptie. Bij de koopoptie, heeft de huurder de mogelijkheid de optie ‘te lichten’ en daarmee een koopovereenkomst tot stand te brengen. Kenmerkend bij de koopoptie is dat de huurder een eenzijdig en onherroepelijk recht heeft het gehuurde te kopen. De enkele verklaring van de huurder brengt de koopovereenkomst al tot stand. De verhuurder heeft hierover niets te zeggen en kan de koop niet verhinderen.

Voorkeursrecht van koop

Een voorkeursrecht van koop geeft de huurder het recht om bij een voorgenomen verkoop, als eerste door de verhuurder in de gelegenheid te worden gesteld het gehuurde te kopen. Voorwaarde is wel dat de verhuurder tot verkoop over wil gaan, pas dan kan de huurder zijn voorkeursrecht inroepen. Vervolgens moeten partijen nog overeenstemming bereiken over de koopprijs en overige voorwaarden.

Uitleg van het voorkeursrecht

Als er onduidelijkheid bestaat of het voorkeursrecht van toepassing is, dan zal die contractuele bepaling moeten worden uitgelegd. Bij een huurovereenkomst die is opgesteld tussen commerciële partijen die zijn bijgestaan door (juridisch) adviseurs, komt aan de letterlijke tekst van de contractuele bepaling groot gewicht toe. Bij de uitleg blijven echter alle omstandigheden van het geval van belang om te bepalen welke betekenis partijen redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen.

Aandelentransactie

Als partijen willen dat het voorkeursrecht van koop ook geldt in het geval dat de aandelen in de verhuurder worden verkocht, dan moet dit duidelijk worden omschreven. Een bepaling waarbij “iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt” wordt gelijkgesteld met verkoop, is volgens het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 24 december 2019 onvoldoende.

In de praktijk

Sta je op het punt een huurovereenkomst te sluiten met een voorkeursrecht van koop, wees dan bewust van de risico’s en mogelijkheden. Moet het voorkeursrecht bij meerdere situaties gelden? Werk die situaties dan uit en benoem dat dat geen limitatieve opsomming is.

Moet het voorkeursrecht gelden bij een aandelenoverdracht? Neem dan ook op of dit geldt bij verkoop van een deel van de aandelen. En last but not least; neem een duidelijke boetebepaling op voor het geval het voorkeursrecht niet wordt nagekomen door de verhuurder.

Voor meer informatie over het voorkeursrecht van koop, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.

 

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: