Contractsoverneming weigeren bij verhuur kantoorruimte

Een huurder komt in zwaar weer te verkeren en wil zijn onderneming verkopen. De huurder wil de huurovereenkomst laten overnemen door een overnamekandidaat. Moet je hier als verhuurder aan meewerken, of kun je dit weigeren en de huurder aan de huurovereenkomst houden? Lees hierover in dit blog.

Kantoorruimte: contractsvrijheid

Bij verhuur van ‘kantoorruimte’ hebben partijen contractsvrijheid. De verhuurder mag zelf bepalen met wie hij contracteert, voor hoe lang en tegen welke huurprijs. Als de huurder met een ‘opvolger’ komt die andere huurafspraken wil maken, staat het de verhuurder vrij om hier wel of niet akkoord mee te gaan. Maar hoe zit dat als de huurder een contractsoverneming wil realiseren, dus op basis van gelijkblijvende voorwaarden?

Contractsoverneming of indeplaatsstelling

Anders dan bij bedrijfsruimte, kan de huurder van kantoorruimte geen beroep doen op een wettelijk geregelde contractsoverneming: de indeplaatsstelling. Voor contractsoverneming bij kantoorruimte is dus in beginsel instemming van de verhuurder vereist. Die instemming kan overigens ook stilzwijgend plaatsvinden. Maar als verhuurder wil je logischerwijs niet zomaar met iedere huurder in zee; kun je een huurder zomaar weigeren?

Redelijkheid

Een verhuurder die weigert in te stemmen met contractsoverneming, kan de deksel op de neus krijgen. Zo oordeelde het Gerechtshof Den Haag op 18 juni 2019 dat de verhuurder slechts nog de helft van de huurprijs kon vorderen bij de huurder. In deze zaak had de huurder een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht: door gezondheidsklachten was de omzet gekelderd. Daarbij had de verhuurder geen onderbouwde bezwaren tegen de overnamekandidaat. Het Gerechtshof oordeelt dat het in die situatie onredelijk is om aanspraak te maken op de volledige huur tot einddatum van de huurovereenkomst.

Wederzijds goedvinden

In de praktijk komt het voor dat een huurder nog geen overnamekandidaat heeft, maar al wel een huurbeëindiging wil overeenkomen. Alternatief is dan om beëindiging van de huur overeen te komen, onder de voorwaarde dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten met een overnamekandidaat. Lees meer over deze optie in mijn eerdere blog.

Praktische tips:

• Beoordeel of sprake is van huur van kantoorruimte of van bedrijfsruimte;
• Verzoek als verhuurder naar de financiële waarborgen van een overnamekandidaat;
• Onderzoek het alternatief van beëindiging van de huur met wederzijds goedvinden.

Voor meer informatie over contractsoverneming bij verhuur van kantoorruimte, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.