In een huurovereenkomst wordt doorgaans een expliciete bestemming opgenomen, bijvoorbeeld ‘uitsluitend te gebruiken als horecaruimte’. Als blijkt dat het bestemmingsplan dit gebruik niet toestaat, kan een huurder op grond van dwaling de huurovereenkomst vernietigen als de verhuurder de dwalende huurder hierover had behoren in te lichten. Maar hoever reikt die mededelingsplicht van de verhuurder?
De Hoge Raad heeft op 27 november 2015 geoordeeld dat de vraag of een verhuurder haar huurder had behoren in te lichten dat het gehuurde bedrijfspand niet overeenkomstig het bestemmingsplan als horecabedrijfsruimte gebruikt kon worden, afhangt van de omstandigheden van het geval. De Hoge Raad stelt dat in het algemeen slechts een mededelingsplicht geldt als de verhuurder van de juiste stand van zaken op de hoogte was of als van de verhuurder verwacht mag worden dat hij daarvan op de hoogte is (bijv. vanwege diens deskundigheid t.a.v. de omstandigheden waarover wordt gedwaald). De Hoge Raad heeft het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 juli 2014 vernietigd, omdat zij ten onrechte had geoordeeld dat Inbev als professionele speler een mededelingsplicht had. De Hoge Raad oordeelt dat de professionaliteit van Inbev op zichzelf niet meebrengt dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn van de bestemmingsproblematiek en dus een mededelingsplicht had.
In de procedure (na terugverwijzing) bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch deed de huurder een beroep op dwaling, omdat het van Inbev gehuurde bedrijfspand niet overeenkomstig de bestemming kon worden gebruikt. Het beroep van de huurder op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling wordt bij arrest van 29 november 2016 afgewezen.
Het hof oordeelt dat wetenschap als basisvoorwaarde voor een mededelingsplicht heeft te gelden en een verplichting tot ‘preventief’ inlichten niet snel mag worden aangenomen. Het hof oordeelt dat Inbev niet als deskundig op het gebied van bestemmingsproblematiek kan worden aangemerkt en evenmin ‘harde’ wetenschap hierover bij haar aanwezig was. Het hof acht ook van belang dat de huurder geen nieuwe huurovereenkomst met Inbev heeft gesloten, maar sprake is geweest van een indeplaatsstelling. “Bij een indeplaatsstelling [..] zal er aldus minder snel sprake zijn van een mededelingsplicht [..].” Het hof voegt hieraan toe dat het nogal voor de hand ligt dat een aanstaande exploitant toch tenminste zich oriënteert bij de gemeente of verhuurster over de mogelijkheden tot de beoogde exploitatie…
De vraag of de verhuurder een mededelingsplicht heeft, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Hierbij kan een rol spelen wie op grond van de huurovereenkomst een onderzoeksplicht heeft, en of van de verhuurder mag worden verwacht dat hij van de juiste stand van zaken op de hoogte is.
