Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimale duur; toch (nog) mogelijk?!

Sinds de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt per 1 juli 2016, is het mogelijk woonruimte voor bepaalde tijd te verhuren. Huurders hebben dan geen huurbescherming. In de praktijk wordt echter veel gebruik gemaakt van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur. Is dat (nog) wel mogelijk onder de nieuwe regels? Lees mijn blog met de eerste jurisprudentie hierover.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Bij verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd onder de Wet doorstroming huurmarkt heeft de huurder geen huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege bij het einde van de bepaalde tijd. Voor beëindiging van de huurovereenkomst is geen opzegging vereist. De verhuurder moet de huurder alleen tijdig in kennis stellen van het eindigen van de huur: niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk één maand voor het einde van de bepaalde tijd.

Huurovereenkomst onbepaalde tijd met minimale duur

In de praktijk werd én wordt veel gebruik gemaakt van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur van bijvoorbeeld één jaar. De verhuurder heeft daarmee de garantie dat de huurder in ieder geval voor één jaar gebonden is. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt dit niet: de huurder kan namelijk tegen iedere betaalperiode (van doorgaans een maand) opzeggen.

Afwijking van de wet: nietig

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur, wordt afgeweken van de wet. De huurder kan immers niet tussentijds opzeggen, terwijl dit op grond van de wet wel kan. De wet bepaalt echter dat iedere afwijking van de wet nietig is. Kortom: een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur is nietig?

Bepaalde tijd of minimale duur overeengekomen?

In een zaak bij de rechtbank Noord-Nederland waren partijen een minimale periode van 12 maanden overeengekomen. Partijen konden op grond van de overeenkomst niet tussentijds opzeggen. De verhuurder meende dat sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die met de kennisgeving van rechtswege was geëindigd. De huurder meende dat sprake was van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimale duur van 12 maanden).

Eerste jurisprudentie: minimale duur mogelijk

De kantonrechter in Groningen oordeelt bij vonnis van 19 december 2017 (17-1-2019 gepubliceerd) dat het ook na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt, mogelijk is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale duur af te sluiten. De wetgever heeft volgens de kantonrechter niet de bedoeling gehad deze mogelijkheid uit te sluiten. Een bijzondere uitspraak, want de Minister heeft op 3 februari 2017 nog aangegeven dat bepalingen waarbij van de wet wordt afgeweken nietig zijn.

Voor meer informatie over verhuur van woonruimte kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.