Kwalificatie en uitleg van de huurovereenkomst

Kwalificatie van de huurovereenkomst. Saai onderwerp? Het is nogal van belang te weten of (semi‑)dwingende wettelijke bepalingen van toepassing zijn! Maar als partijen geen afspraak op schrift hebben gemaakt, hoe beoordeel je dan of sprake is van een huurovereenkomst? Welke rol speelt de partijbedoeling daarbij? De Hoge Raad legt uit: eerst uitleg, en dan pas kwalificatie! Lees hierover mijn blog.

Het belang van kwalificatie als huurovereenkomst

Het huurrecht kenmerkt zich door (semi-)dwingende wetsbepalingen ter bescherming van de huurder. Als sprake is van een huurovereenkomst, gelden die wettelijke bepalingen. Kunnen de dwingende wetsbepalingen door de verhuurder worden ontlopen door de overeenkomst een andere naam te geven?

Titel van het contract

In de rechtspraak en literatuur is het een uitgemaakte zaak dat de titel van het contract, niet bepalend is voor de vraag of sprake is van een huurovereenkomst. Dat wat als ‘huur’ wordt betiteld, hoeft geen huur te zijn, en vice versa. Een overeenkomst getiteld ‘gebruiksovereenkomst’ kan dus kwalificeren als huurovereenkomst (zie hierover mijn eerdere blog). Maar hoe kwalificeer je een overeenkomst?

Pachtovereenkomst en bedoeling

In een zaak bij het Gerechtshof Den Bosch ging het om de vraag of partijen een pachtovereenkomst hadden gesloten. Partijen hadden niks op papier gezet. Het Gerechtshof Den Bosch betrok bij de kwalificatie de partijbedoeling en hetgeen zij van elkaar mochten verwachten.  Het Gerechtshof oordeelt dat niet is gebleken dat partijen beoogd hebben een pachtovereenkomst te sluiten.

Hoge Raad: eerst uitleg, dan kwalificatie

De Hoge Raad oordeelt in zijn arrest van 20 december 2019 over die kwalificatie van de overeenkomst. Hij maakt duidelijk dat de partijbedoeling niet van belang is bij de kwalificatie. Stap 1 is om te beoordelen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, waarbij de partijbedoeling van belang is (Haviltex-maatstaf). Stap 2 is om te beoordelen of die rechten en verplichtingen de kenmerken hebben van een wettelijk benoemde overeenkomst (bijv. pachtovereenkomst of huurovereenkomst). Als dit laatste het geval is, dan zijn de (semi-)dwingende wetsbepalingen van toepassing.

Relevantie voor de huurpraktijk

Voor verhuurder en huurder is van belang te weten of aanspraak kan worden gemaakt op de wettelijke huurbepalingen. Als de overeenkomst niet kwalificeert als huurovereenkomst, is dat niet het geval. Duidelijk omschrijven wat de bedoeling van partijen is, kan het verschil maken. Dat is namelijk bepalend voor de uitleg van de wederzijdse rechten en plichten, waarna vervolgens kan worden beoordeeld of die rechten en plichten zijn te vangen onder de kwalificatie van een huurovereenkomst.

Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.