Verhuurmakelaars kennen zware tijden sinds de Hoge Raad zich in oktober 2015 heeft uitgelaten over het innen van courtage bij zowel verhuurder als huurder. Dat mag namelijk niet. Huurders claimden na die uitspraak massaal courtage retour bij verhuurmakelaars. Komt de verhuurmakelaar ermee weg door de BV te ontbinden, en onder nieuwe vlag door te gaan? En zijn bestuurders van de Makelaars-BV persoonlijk aansprakelijk voor de onverschuldigd betaalde courtage?

Huurbemiddeling

Vanwege de krappe huurmarkt schakelen huurders geregeld ‘aanhuurmakelaars’ in. De aspirant-huurder krijgt meestal toegang tot een website met huuraanbod en/of huuraanbod toegezonden per e-mail. Als de aspirant-huurder het geluk heeft door de verhuurder uitgekozen te worden en uiteindelijk de huurovereenkomst tot stand komt, mag de aspirant-huurder nog even courtage aftikken van meestal éénmaal de maandhuur.

Hoge Raad: dienen van twee heren niet toegestaan

De Hoge Raad heeft in oktober 2015 geoordeeld dat aanhuurmakelaars geen courtage in rekening mogen brengen bij de huurder. Als sprake is van een bemiddelingsovereenkomst met zowel verhuurder als huurder, mag op grond van de wet van de huurder geen courtage worden gevraagd. Dit is niet anders als de verhuurder geen courtage betaalt, zo oordeelde de rechtbank Amsterdam (zie deze blog). Het plaatsen van een advertentie namens een verhuurder leidt al tot het bewijsvermoeden dat sprake is van een bemiddelingsovereenkomst met verhuurder. Dit is anders als de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, en het dus wel mogelijk is dat partijen rechtstreeks met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

BV ontbonden door makelaar

Huurders claimden nadien massaal teruggave van courtage en het verdienmodel van aanhuurmakelaars ging op de schop. Enkele makelaars die niet konden of wilden terugbetalen, hebben daarop hun BV ontbonden. Huurders visten daardoor alsnog achter het net. Maar wat nu als de makelaar met een nieuwe BV, dus onder een andere naam, gewoon weer aan het werk gaat?

Vereenzelviging oude en nieuwe BV

Een verhuurmakelaar in Leeuwarden (Holland Housing BV) ontving veel claims en heeft hierop de BV ontbonden. De echtgenoot van de bestuurder van Holland Housing BV is vervolgens een nieuwe BV gestart. Die nieuwe BV verricht feitelijk precies dezelfde werkzaamheden, zelfs vanuit hetzelfde pand met dezelfde werknemers.

De kantonrechter oordeelt bij vonnis van 6 maart 2018 dat de BV’s vereenzelvigd kunnen worden. De kantonrechter verwijst naar het zogeheten ‘Rainbow-arrest’ van de Hoge Raad. Daarin is bepaald dat door degene die (volledige of overheersende) zeggenschap heeft over twee rechtspersonen, misbruik kan worden gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze rechtspersonen. Dat misbruik is onrechtmatig en dus moet de schade vergoed worden. In een soortgelijke zaak oordeelde de kantonrechter op 24 januari 2018 ook dat sprake was van vereenzelviging. De verhuurmakelaar moet dus alsnog courtage terugbetalen aan de huurders.

Bestuurdersaansprakelijkheid

Bij vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 december 2017 werd geoordeeld dat de bestuurders van de Makelaars-BV (ook) persoonlijk aansprakelijk zijn. Het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten was al voor het arrest van de Hoge Raad verboden. Het welbewust in strijd handelen met de wet levert een persoonlijk ernstig verwijt op. De bestuurders behoorden daarom ook te weten dat het bedrag terugbetaald zou moeten worden. Als bestuurders daarmee geen rekening hebben gehouden, handelen zij volgens de rechtbank Rotterdam persoonlijk onrechtmatig.

Voor meer informatie over courtageovereenkomsten of huurovereenkomsten, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.

Guy de Wijkerslooth - advocaat
Guy de Wijkerslooth
Volg Guy de Wijkerslooth: