Moet een verkoopmakelaar de koper informeren over gebruiksbeperkingen?

De verkoopmakelaar maakt een fout bij meting van het aantal m² en informeert de aspirant-koper niet over een vergunningsverplichting. Heeft een verkoopmakelaar een algemene informatie- of adviesplicht ten opzichte van een aspirant-koper? En hoe zit dit als de verkoopmakelaar op de hoogte is van een bepaald beoogd gebruik?

Foute meting verkoopmakelaar

De Hoge Raad heeft bepaald dat een foute meting of foute vermelding van het aantal m², in beginsel leidt tot aansprakelijkheid van de NVM-makelaar. Dit kan wel anders zijn als de koper had moeten begrijpen dat volgens een andere methode is gemeten, of als de koper gelet op mededelingen twijfel had moeten hebben over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Zie hierover mijn eerdere blog.

Schade?

Bij een foute meting is dus sprake van een onrechtmatige daad van de verkoopmakelaar. De vraag is evenwel of dit ook leidt tot schade. Zo oordeelde de rechtbank Den Haag op 4 september 2019 dat als de marktwaarde hoger was dan de betaalde koopprijs, de koper geen schade heeft geleden.

De casus: vergunningsplicht

In een kwestie die speelde in Zwolle had de makelaar verkeerd gemeten: 88 m² in plaats van 83,1 m². Relatief klein verschil, maar wel van belang in verband met de mogelijkheid om een vergunning te krijgen voor kamersgewijs mogen verhuren. De beleidsregels in Zwolle eisen namelijk een oppervlakte van minimaal 85 m². Had de verkoopmakelaar de aspirant-koper op die vergunningplicht- en voorwaarden moeten wijzen? Is hij aansprakelijk voor de schade van de koper?

Hoofdregel aansprakelijkheid verkopend makelaar

Of een verkopend makelaar onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopende partij wegens schending van een zorgplicht, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Zo kan volgens de Hoge Raad een voor de verkoper optredende makelaar gehouden zijn ten behoeve van een potentiële koper onderzoek te doen naar op het te verkopen onroerend goed rustende hypotheekrechten of beslagen van derden.

Geen algemene informatieplicht, wel bij bekend beoogd gebruik

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 21 januari 2020 dat op een verkopend makelaar geen algemene adviesplicht rust jegens een aspirant-koper.  Als de verkoopmakelaar op de hoogte was van het beoogd gebruik van de aspirant-koper, ligt dit anders. In die situatie had hij de aspirant-koper wel moeten wijzen op de vergunningsplicht. Nu kopers stellen dat zij het object niet hadden gekocht als zij hierop waren gewezen, is er een mogelijkheid van schade als gevolg van onrechtmatig handelen.

Voor meer informatie, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.