Exploitatie staken; kan dat zomaar als huurder?

Met het vertrek van Hudson’s Bay als huurder van 15 grote winkelpanden, komt de vraag op naar de positie van de verhuurder. Kan de huurder aan een exploitatieplicht worden gehouden? En wat zijn de omstandigheden die een huurder kunnen ontslaan uit die verplichting? Lees er meer over in mijn blog.

Exploitatieverplichting

Verhuurders hebben belang bij exploitatie van het gehuurde. Leegstand vermindert de marktwaarde en ontketent in een winkelcentrum vaak meer leegstand. In de meeste standaard huurovereenkomsten is een exploitatieverplichting opgenomen om het gehuurde ‘daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.’

Nakoming exploitatie

Als in de huurovereenkomst een exploitatieplicht is opgenomen, zal de huurder zich daar in beginsel aan moeten houden. Komt de huurder die verplichting niet na, dan kan de verhuurder afdwingen dat de huurder de exploitatie weer opstart. De enige uitweg voor de huurder is dat nakoming gelet op de redelijkheid en billijkheid niet van hem gevergd kan worden.

Redelijkheid en billijkheid; onmogelijkheid tot exploitatie

Bij de beoordeling van de vraag of voortzetting van de exploitatie van de huurder gevergd kan worden, speelt onder meer een rol of de huurder een verliesgevende exploitatie heeft. Daarbij zijn onder meer de volgende aspecten van belang:

• Is de verliesgevendheid veroorzaakt door externe factoren?
• Moet de huurder voor het herstarten van de exploitatie grote investeringen doen?
• Wat is de resterende duur van de huurovereenkomst?
• Wat zijn de gevolgen voor de uitstraling van de rest van het gebouw?

Voorbeelden

De rechtbank Rotterdam oordeelde op 22 februari 2018 dat een strategiewijziging van Blokker geen rechtvaardiging biedt voor het niet nakomen van de exploitatieplicht (zie hierover mijn eerdere blog).

Het Hof Den Bosch oordeelde op 7 maart 2017 dat The Phone House niet kon worden gehouden een de exploitatieplicht, mede gelet op de grote kosten en inspanningen om de situatie terug te draaien.

Andere mogelijkheden

Een verhuurder kan in kort geding nakoming van de exploitatieverplichting afdwingen. Maar een verhuurder kan er ook voor kiezen de huurovereenkomst te ontbinden, en dan aanspraak te maken op gemiste huurpenningen en schade. Een huurder kan onder omstandigheden indeplaatsstelling vorderen, waarna een andere partij de exploitatie voortzet. Huurders zijn soms ook bevoegd tot onderverhuur, en op die manier kan de huurder dus ook feitelijk zijn exploitatie staken.

Voor meer informatie over de exploitatieverplichting bij verhuur van bedrijfsruimte of kantoorruimte, kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.