Weet wat je (ver)huurt!

In het huurrecht is cruciaal wat voor zaak er wordt verhuurd. Voor bedrijfsruimte gelden andere regels dan voor andere gebouwde onroerende zaken, en voor onbebouwde grond gelden weer andere regels. Wat er wordt verhuurd en hoe het gehuurde wordt gebruikt kan verschillen, of in de loop van tijd wijzigen. Welke regels gelden dan?

Grond of grond + tankstation

De Gemeente Rotterdam verhuurde sinds 1972 een perceel grond aan Esso. Dit stuk grond mag volgens de huurovereenkomst uitsluitend worden gebruikt voor het stichten en exploiteren van een tankstation. De Gemeente Rotterdam zegt de huurovereenkomst na bijna 50 jaar op. Esso stelt dat zij bedrijfsruimte heeft gehuurd en dus huurbescherming geniet. Maar huurt Esso nou een perceel onbebouwde grond of een tankstation en dus bedrijfsruimte?

Verschuiving van feitelijk gebruik

In een eerde blog besprak ik het arrest van het Hof Den Bosch van 21 november 2017. Verhuurder stelde in die zaak dat aanvankelijk als winkelruimte was verhuurd, maar dat dit feitelijk gebruik was gewijzigd in een groothandel (lees: andere gebouwde onroerende zaak). De verhuurder had om die reden de huurovereenkomst met een opzegtermijn van slechts één maand opgezegd. Bij bedrijfsruimte geldt echter een opzegtermijn van minimaal één jaar. Gaat dit goed voor de verhuurder?

Beoogd gebruik bij aanvang

Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, komt het aan op wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gehad.

Wijziging of ander gebruik is niet bepalend

Het Hof Den Bosch oordeelde dat de verschuiving van winkel naar groothandel niet van doorslaggevend belang is voor de kwalificatie van de huurovereenkomst. De verhuurder had dus niet rechtsgeldig opgezegd. De rechtbank Rotterdam oordeelde op 6 juli 2018 dat slechts grond werd verhuurd, en dus niet een tankstation. ‘Stichten van een tankstation’ duidt er namelijk op dat er destijds nog geen tankstation aanwezig was: de bedoeling was om er nog een tankstation te gaan bouwen. De huurder trok hier dus aan het kortste einde.

Toch wijziging gehuurde?

Het gebruik dat door partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst is beoogd is dus bepalend. Niet het gebruik dat in de praktijk wordt gebracht. Dit is slechts anders als de verhuurder heeft ingestemd met wijziging van de beoogde gebruiksbestemming.

Voor meer informatie over verhuur van bedrijfsruimte of kantoorruimte kunt u contact opnemen met Guy de Wijkerslooth.